Fündig wurde der Kosmopolit auf dem früheren Areal der Brauerei Hürlimann. Dort werden derzeit 23 zusätzliche Eigentumswohnungen an den einstigen Standorten des Malzturmes und des Braumeisterhauses gebaut. Auf dem stillgelegten Fabrikareal ist ein Quartier am Entstehen, in dem alte Bauten und moderne Architektur einander ergänzen und so ein spezielles Flair kreieren. Ein Ambiente, das der Finanzexperte, der viele Jahre in New York, London und Hongkong gelebt hat, als «thrilling und urban» empfindet.

Umgenutzte Industrieanlagen sind ein Renner im Schweizer Wohnungsmarkt. Investoren haben das Potenzial der meist zentral gelegenen Grundstücke erkannt – vor allem in Zeiten, in denen Bauland ein immer knapperes Gut wird. Nicht nur auf dem einstigen Hürlimann-Gelände in Zürich wird derzeit gebaut, sondern beispielsweise auch auf dem früheren Sulzer-Areal in Winterthur, dessen Umnutzung zur urbanen Konkurrenz der Altstadt voll im Gang ist. Bereits seit ein paar Jahren bewohnt sind die Lofts in der einstigen Spinnerei Kunz in Windisch im Kanton Aargau. Andere Industriebrachen – so werden die leer stehenden, ungenutzten einstigen Industriegelände im Fachjargon genannt – sind längst an Investoren verkauft und stehen in der Projektphase. So die ehemalige Stahlgiesserei Georg Fischer im Schaffhauser Mühlental oder das Löwenbräu-Areal in Zürich West.

Direkt an der Reuss: Auf dem Fabrikareal der ehemaligen Spinnerei Kunz in Windisch AG sind 32 Wohneinheiten entstanden – zum Teil grosszügige Lofts.

Möglich machte diese Entwicklung die Deindustrialisierung in der Schweiz, die in den siebziger Jahren einsetzte. Die einst prosperierende Textil-, Maschinenbau- und Stahlindustrie schrumpfte mehr und mehr und kam in vielen Fällen ganz zum Erliegen. Zurück blieben gigantische Fabrikareale im Zentrum oder an der Peripherie der Städte des Mittellandes. Allein in den Kantonen Zürich, Aargau, Luzern, St. Gallen, Bern und Basel lag ein Potenzial von 17 Millionen Quadratmetern Land brach. «Das entspricht der Fläche der Stadt Genf und ihres Umlandes mit 190 000 Einwohnern und 140 000 Arbeitsplätzen», schreibt das Bundesamt für Raumentwicklung ARE in Bern. Seit gut 15 Jahren ist man in der Bundeshauptstadt daran, den Bestand an leer stehenden Fabrikarealen zentral zu erfassen. In diesen 15 Jahren hat sich viel getan. Wo längst erloschene Kamine, vor sich hin rostende Maschinen und Kräne die Szenerie prägten und wo gewaltige Fabrikationshallen langsam zerfielen, begann sich eine gemischte Arbeits-, Freizeit- und Wohnkultur zu entwickeln. Beispielsweise auf dem einstigen Areal des Turbinen- und Dieselmotorenherstellers Sulzer in Winterthur. Das 220 000 Quadratmeter umfassende Gelände gilt als die grösste erhaltene Industrieanlage der Schweiz. Sulzer hat dort seit Ende der achtziger Jahre 94 Prozent der einst 15 000 Arbeitsplätze abgebaut. Als Zeugen einer mächtigen Industrie blieben riesige Giessereihallen, Backsteinbauten, Bürohäuser und Fabrikationsstätten zurück. Wer heute über das Areal spaziert, traut seinen Augen kaum – hier ist ein völlig neuer Stadtteil Winterthurs mit eigener Infrastruktur sukzessive am Entstehen. Loftwohnungen, Schulen, Läden, Restaurants, ein Sportcenter sowie Kleingewerbe prägen das Bild.

Ein Eldorado für architektonische Experimente. Und so ist es nicht erstaunlich, dass einige der bekanntesten Schweizer Architekturbüros die Herausforderung angenommen haben, einerseits industrielle Zeitzeugen wie Maschinen und Hallen in ihrer Substanz zu erhalten und in Szene zu setzen und anderseits modernen Wohnbedürfnissen gerecht zu werden. Auf dem Sulzer-Areal ist dies bisher in hohem Masse gelungen. Martin Schmidli, Geschäftsführer von Sulzer Immobilien, erachtet das Wohnprojekt Lokomotive der Zürcher Architekten Knapkiewicz & Fickert für besonders gelungen. «Die Architekten haben eine alte Fabrikhalle mit Glasdach so in den Bau integriert», sagt er, «dass damit zugleich auch der grösste Wintergarten der Schweiz entstanden ist.» Die gigantische Decke der alten Giesserei wurde als Überdachung erhalten und hat damit den Innenhof der Wohnungen zu einem Begegnungsort gemacht. Ein anderes Beispiel für gelungene Integration der alten Industriebauten in moderne Architektur ist die Kranbahn. Die Architekten Kaufmann, van der Meer + Partner integrierten die bestehenden Kranstützen und Träger, die Sulzer für Transporte innerhalb des Geländes benötigte, in die Hausfassade.

Grösstes ehemaliges Industrieareal der Schweiz: Das frühere Gelände der Maschinenbaufabrik Sulzer in Winterthur. Es wird noch Jahre dauern, bis der Stadtteil fertig gebaut ist.

So entsteht aus Alt und Neu etwas Einzigartiges: Wohn- und Arbeitsraum, der äusserst begehrt ist. ETH-Professor Vittorio Magnago Lampugnani, ein Spezialist für Stadtentwicklung, stellt fest, dass sich «in den alten Gebäuden interessanterweise die neuen Wirtschaftsfaktoren unserer Gesellschaft einnisten: kleine, kreative Unternehmen, die sich auf weiten, zusammenhängenden und frei aufteilbaren Geschossflächen mit hohen Decken, unverstellten Wänden und grosszügig dimensionierten Fenstern besonders wohlfühlen». Ein unwiderstehlicher Mix von Gewerbe, Kultur und Freizeitangeboten habe sich entwickelt, sagt Martin Schmidli, und das Sulzer-Areal «zu einer der attraktivsten Wohnlagen der Stadt» gemacht.

Die grosszügigen Lofts auf dem Areal waren schnell verkauft, und zwar zu «einem für Winterthur gehobenen Preis», so Schmidli. 1999 kosteten die Lofts mit 100 bis 200 Quadratmetern Wohnfläche noch zwischen 460 000 und 900 000 Franken – inzwischen seien sie aber deutlich teurer. Eingezogen sind Kosmopoliten und urbane Menschen, so der Chef einer grossen Schweizer Rückversicherung, ein Bierbrauer, Künstler. Zeitgenossen, die es schätzen, auch in modernen Gebäuden noch das Authentische, das Gewachsene zu spüren.

Der Run auf die meist sehr grosszügigen Wohnungen und die steigende Attraktivität des Wohnens auf Industriearealen haben potente Investoren angelockt, die sich auch auf den Kauf von brachliegenden Fabrikarealen spezialisiert haben. In Zürich mischt vor allem die Zuger Immobilienfirma PSP Swiss Property  beim Geschäft mit den Umnutzungen mit. Sie hat nicht nur in den Umbau der alten Papierfabrik an der Sihl zum Einkaufs-, Wohn- und Gewerbezentrum Sihlcity investiert, sondern auch in die Umnutzung des Hürlimann- und des Löwenbräu-Areals. Seit 2000 wird auf dem Gelände der einstigen Brauerei Hürlimann geplant und gebaut.

Es ist mit 64 000 Quadratmeter Fläche zwar viel kleiner als das Sulzer-Areal in Winterthur, aber ein echtes Juwel. Obwohl mitten im ruhigen und beschaulichen Enge-Quartier gelegen, halten die öffentlichen Verkehrsmittel direkt vor der Haustür. Und wen es in die City oder an den See zieht, hat in fünf Minuten sein Ziel erreicht.

Zwischen den Backsteinmauern der alten Anlieferungsrampen, des Malzturms und des Braumeisterhauses lässt sich auch heute noch bestens erahnen, wie anno dazumal die hürlimannschen Pferdegespanne mit ihren Bierfässern durch die Strassen trotteten. 1866 war die dreissig Jahre zuvor in Feldbach gegründete Brauerei in die Enge gezogen. 1997 wurde die Produktion eingestellt. Doch das Ambiente ist geblieben. In einer ersten Etappe wurden das alte Kühlhaus und diverse Neubauten mit Eigentumswohnungen fertig gestellt, zudem ist Gewerbe in die alten Stallungen eingezogen.

Zurzeit wird das ehemalige Braumeisterhaus zu Eigentumswohnungen umgebaut, und an der Stelle des alten Malzturmes entsteht ein sechsstöckiges Wohnhaus mit 20 loftartigen Einheiten, von denen alle grösser sind als 100 Quadratmeter, bei einer Raumhöhe von drei Metern. Die meisten der Wohnungen waren nicht unter 1,5 Millionen Franken zu haben und fanden dennoch reissenden Absatz. Für Heiner Plüer, Geschäftsleitung Rhombus Bindella, die mit dem Verkauf der Immobilien betraut wurde, ist das nicht weiter erstaunlich: «Das Hürlimann-Areal ist absolut zentral gelegen und bietet aussergewöhnlichen Wohnkomfort.»

Ebenfalls in Angriff genommen wird der Umbau des einstigen Sud- und Maschinenhauses nach Plänen der Zürcher Architekten Althammer & Hochuli. Dort entstehen für 45 Millionen Franken ein Wellnesszentrum und ein Hotel. In Zukunft wird sich auf 3500 Quadratmetern zwölf Meter unter der Erde eine imposante Bäderlandschaft erstrecken. Damit die Gäste sich im Wasser entspannen können, werden die alten Tonnengewölbe, in denen das Schweizer Traditionsbier früher gebraut und gelagert wurde, mit Wasser geflutet.

Der Kanton Zürich wurde schon früh mit dem Problem der brachliegenden Fabrikareale konfrontiert und fungiert heute als Wegbereiter.

Das alles kostet Geld. Geld, das die Investoren wieder zurückerhalten wollen – mit Gewinn. PSP Swiss Property hat einen Lucky Punch gelandet, als sie einen der Büroneubauten auf dem Hürlimann-Areal an Google vermieten konnte, wo das Internet-Unternehmen seinen europäischen Forschungssitz eingerichtet hat. Weitere prominente Firmen vor Ort sind die international agierende Anwaltskanzlei Bär & Karrer und das Prüfungs- und Beratungsunternehmen Ernst & Young. Dass sie mit ihrem Engagement Geld verdienen wollen, daraus macht Thomas Kraft, Asset Manager bei PSP, kein Hehl: «Immobilien sind unser Geschäft. Natürlich wollen wir auch mit dem Hürlimann-Areal Rendite erzielen, das ist klar unser oberstes Ziel.»

Um dies zu erreichen, nehmen nicht nur die PSP, sondern alle, die in Fabrikareale investieren, Sonderausgaben in Kauf. Denn die Umnutzung der alten Gebäude ruft auch denkmalpflegerische Aktionen hervor, die mitunter teuer werden können, ohne dass ein direkter Gewinn daraus resultiert. Beim Hürlimann-Areal etwa wurde unter anderem das alte Kühlschiff als erhaltenswert taxiert; es muss nun saniert werden. Doch das, so Thomas Kraft, «nehmen wir im Hinblick auf das stimmige Ganze in Kauf». Und sei es nur um eines Ambiente willen, das dann wiederum Käufer und Mieter anzieht.

Mit Blick auf den Zürichberg und die Kirche Enge: Auf dem Areal der einstigen Hürlimann-Brauerei entstehen neben Gewerbebauten auch ein Hotel, ein Wellnesszentrum und Lofts.

Was die Denkmalpflege als schützenswert klassifiziert, wird in den jeweiligen kantonalen Vorschriften geregelt. Es gibt nur wenige einheitliche Auflagen, und manche Kantone sind strenger als andere. Beispielsweise der Kanton Zürich. Dieser wurde schon früh mit dem Problem der brachliegenden Fabrikareale konfrontiert und fungiert heute als Wegbereiter. Gewissermassen als Prototyp aller umgenutzten Schweizer Industriereale gilt das Escher-Wyss-Areal in Zürich West. Wo bis 1975 Eisen gegossen wurde, wird heute gewohnt, entwickelt der Think Tank Avenir-Suisse Denkanstösse für die gesellschafts- und wirtschaftspolitische Entwicklung der Schweiz, während sich im Technopark die Weltraumbiologen der ETH in anderen Sphären begegnen oder Kulturschaffende wie Schauspieler oder Sänger ihre Inszenierungen im umgebauten Schiffbau proben. Zürich West hat sich innerhalb nur weniger Jahre vom Industriequartier zu einem der jüngsten, lebendigsten und urbansten Viertel der Stadt gewandelt. Bis es so weit war, mussten indes viele Kämpfe ausgefochten werden.

Politiker, Grundeigentümer, Kanton und Stadt Zürich standen sich phasenweise spinnefeind gegenüber. Heute sind diese Scharmützel angesichts des Erfolges vergessen. Und aus dem Paradebeispiel Zürich West haben andere Kantone gelernt. Dass gelungene Umnutzungen Furore machen und sich positiv auf die Stadtentwicklung auswirken, wird heute nicht mehr in Frage gestellt.

So plant die Stadt Schaffhausen auf dem Areal der einstigen Stahlgiesserei Georg Fischer im Mühlental einen neuen Stadtteil. Als die Stahlgiesserei 1992 ihre Tore schloss, verschwanden nicht nur viele Arbeitsplätze, sondern auch ein bauhistorisch wesentlicher Abschnitt fand sein Ende. Nach der Schliessung mieteten sich zunächst verschiedene Zwischennutzer ein, die aber nicht genug an Rendite abwarfen, sodass die Georg Fischer AG beschloss, alle Gebäude abzureissen und etwas komplett Neues aufzubauen. Ein Abrissgesuch sowie eine Baubewilligung wurden 2002 eingereicht, zunächst genehmigt – und dann, 2005, wieder verworfen: Der Denkmalschutz setzte sich gegen die Abbruchpläne vehement zur Wehr. Auch das ein sichtbares Zeichen dafür, dass ein Umdenken stattgefunden hat. Inzwischen hat die Georg Fischer AG das Gelände verkauft, ein Umnutzungsplan wurde erstellt, realisiert werden soll eine Mischzone mit Kleingewerbe und vor allem viel Wohnraum.

Die Stadt Schaffhausen ist entzückt vom Projekt und verspricht sich davon eine Aufwertung des urbanen Flairs der Kleinstadt, die damit, so hofft man, auch ihre überregionale Attraktivität steigern kann. «Es werden neuen Wohnformen entstehen, wie wir sie bis jetzt in Schaffhausen nicht kannten», sagt Olaf Wolter, Leiter Stadtplanung von Schaffhausen.

Dieser Optimismus ist angebracht. Nicht nur auf Seiten der Investoren, sondern auch bei den Käufern. Als Mark Eberle eine Wohnung im Hürlimann-Areal erwarb, wusste er die Zeichen der Zeit zu deuten. «Ich war mir sicher», sagt er, «dass ich bei dieser Investition kein Geld verlieren würde.» Und tatsächlich – schon während der Bauzeit sind die Immobilien im Wert gestiegen.

homes@bilanz.ch

Industriearchitektur

«Bewusstsein für
Geschichte entwickeln»

Hans-Peter Bärtschi über
Denkmalpflege und die Chancen historischer Fabrikbauten.

BILANZ Homes: Herr Bärtschi, Sie sind Architekt und haben sich auf Industriearchäologie und Stadtentwicklung spezialisiert. Was fasziniert Sie an Industriearchitektur?

Hans-Peter Bärtschi: Für die Ästhetik eines technischen Werkes muss man den Menschen die Augen öffnen, das ist nicht sehr populär. Viele Menschen finden Flachdächer oder nicht verzierte Fassaden hässlich. Erwärmen können sie sich bestenfalls noch für alte Dampflocks oder Dampfschiffe.

In gewissen Kreisen hat ein Umdenken stattgefunden. Wohnen im Loft auf ehemaligen Industriearealen ist hip. Warum?

__ Diese Mischung aus Patina, die die alten Gebäude verströmen, und neuen, sehr modernen Elementen hat ihren Reiz und zieht vor allem junge Menschen an. Allerdings steht kein Bewusstsein für die Historie hinter diesem Trend. Es gehört in gewissen Kreisen zum Lifestyle. Eine ähnliche Entwicklung wie in New York, nur hat sie dort 30 Jahre früher stattgefunden.

Sie gelten als Kämpfer und Spezialist für den Erhalt von Industriebauten. Seit wann beschäftigen Sie sich mit dem Thema?

__ Ich beschäftige mich seit den siebziger Jahren mit dieser Thematik, und ich weiss um die Verdienste der Industriearchitektur – die aber lange nicht erkannt wurde. Während beispielsweise die Engländer bereits nach dem Zweiten Weltkrieg an der Universität Birmingham einen Lehrstuhl für Industrial Archaeology einrichteten, ist in der Schweiz eine Industrie-Denkmalpflege erst in den sechziger Jahren entstanden.

Wann wurden in der Schweiz die ersten Industriebauten unter Schutz gestellt?

__ 1975/76 galten zum ersten Mal nicht nur Kunstdenkmäler als schützenswert, auch die alten Industrieanlagen wurden erfasst. Leider waren zu diesem Zeitpunkt bereits wichtige Zeitzeugen industrieller Architektur dem Erdboden gleichgemacht. Zum Beispiel sind die meisten Gebäude der Maschinenfabrik Oerlikon abgerissen worden. Firmen wie etwa Brown Boveri in Baden und Saurer in Arbon sind verschwunden.

Wie stark greift die Denkmalpflege bei der Erhaltung von Industriedenkmälern ein?

__ Das ist ein schwieriges Thema, mit dem ich mich seit 30 Jahren befasse. Ich habe lange versucht, den Bereich Industriekultur beim Bundesamt für Kultur anzusiedeln. Ohne Erfolg. Das Problem der Denkmalpflege ist, dass sie kantonal geregelt ist.

Wo sieht es besonders gut, wo besonders schlecht aus?

__ Na ja – St. Gallen ist nicht interessiert. Der Kanton hat sogar das Einspracherecht abgeschafft, und im Wallis existiert kein Denkmalschutz. Dann gibt es viele kleine Kantone, die einfach keine Ressourcen haben. Die Kantone Zürich, Genf und Basel-Stadt machen wiederum sehr viel. Das Beste ist allerdings, wenn die Firmen selbst ein Bewusstsein für ihre Geschichte entwickeln, wie das bei Hoffmann-La Roche der Fall ist. Die schauen ihr altes Industriegelände im Sinne einer Corporate Identity als Kulturgut an.

Gibt es Faustregeln für eine erfolgreiche Umnutzung?

__ Man muss sich die Bausubstanz auf den Arealen sehr genau anschauen, Gebäude für Gebäude. Und sich dann Fragen stellen: Welche Geschichte hat das Bauwerk? Wie sieht es mit seiner Statik aus? Dann wird ein Gestaltungsplan erstellt, der die wesentlichen Elemente zur Erhaltung auflistet: Auf dem Sulzer-Areal waren das von den über 100 Baugruppen letztlich nur noch 14 oder 15. Grundlegend wichtig ist, die Arealstruktur zu erhalten. Man konstruiert das Neue auf den alten Strukturen: Selbst wenn abgebrochen wird, sollten die Neubauten den alten Baulinien entlang erstellt werden.

Wie beeinflussen diese Umnutzungen die Stadtentwicklung und das Stadtbild?

__ Das Sulzer-Areal ist ein gutes Beispiel. Winterthur, früher als Industriestadt mit 15 000 Arbeitsplätzen die Nummer eins in der Schweizer Maschinenindustrie, hatte nach dem Weggang von Sulzer eine Krise. Das Areal hat sich jedoch als Chance entpuppt. Es hat die Stadt nicht nur baulich grundlegend verändert, sondern auch ihre Attraktivität gesteigert.

Hans-Peter Bärtschi

1950 geboren, studierte er an der ETH Zürich Architektur und dissertierte 1980 über «Industrialisierung, Eisenbahnschlachten und Städtebau». Seit 1979 führt er in Winterthur die Stiftung Arias-Industriekultur, die sich auf die Dokumentation und Erhaltung des industriellen Erbes spezialisiert hat. Hans-Peter Bärtschi ist namhafter Autor von zahlreichen Fachbüchern, Artikeln sowie Radio- und Fernsehsendungen, vor allem zur Industriekultur und Industriearchäologie sowie auch zum Städtebau.