Bauland ist in der Schweiz ein knappes Gut. Nur gerade 7 Prozent der Gesamtfläche der Schweiz sind Siedlungsfläche, das heisst mit Gebäuden, Industrieanlagen und Verkehrswegen überbaut. Und nur 31,5 Prozent, nämlich rund 13'000 Quadratmeter der Gesamtfläche der Schweiz, sind theoretisch überhaupt besiedelbar. Das zeigt die letzte aktuelle Erhebung des Bundesamtes für Statistik. Der Grossteil der Landesfläche von 41'285 Quadratkilometern sind also Berge, Felswände, Hügel und Seen.

Die Folge dieser schwierigen Topografie: Das rare Bauland muss intelligent und raumsparend bebaut werden. Eine Tatsache, die Bund, Kantone, Stadt- und Landschaftsplaner gleichermassen beschäftigt.

Das rare Bauland der Schweiz muss intelligent und raumsparend bebaut werden.

Ein Instrument, um die knappen Landreserven einerseits zu schonen und andererseits der drohenden Zersiedelung in der Schweiz entgegenzuwirken, ist das verdichtete Bauen. Für Wohneigentum bedeutet das: weg vom Einfamilienhaus, hin zum Reihen- und Terrassenhaus. Laut Definition des Bundesamtes für Statistik gelten als Reihenhäuser drei oder mehr aneinandergebaute Einfamilien- oder Terrassenhäuser mit überwiegender Wohnnutzung. Konkret: Grundstücke werden heute grossflächiger bebaut. Dafür haben sie weniger Umschwung.

Oberes Alpgut: Grosszügig: Jede der sieben Wohneinheiten – sechs weitere sollen noch entstehen – hat eine Fläche von 160 bis 280 Quadratmetern.

Prämiiert

Zum Beispiel das Obere Alpgut in Winterthur, einst im Besitz der Unternehmerfamilie Sulzer. «Anstatt dass von diesem wunderschönen Land nur eine Familie profitieren kann», sagt Peter Kunz, Architekt in Winterthur, «leben dort in Zukunft 13 Parteien.» Das 13'000 Quadratmeter grosse Areal wurde bereits mit sieben Reiheneinfamilienhäusern bestückt, sechs weitere werden folgen. Kunz wollte den attraktiven Ort auf einem Hügel mit Privatwald nicht zerstören. Und hat deswegen keine Monsterüberbauung, sondern eine einstöckige Reihenhausanlage konzipiert. Zwischen 160 und 280 Quadratmeter Wohnfläche hat eine einzige Wohneinheit. Jede Einheit ist in sich geschlossen und hat einen individuellen Blick auf den Wald, der geschickt in die Architektur eingefügt worden ist. Grosse Glasfronten holen die Natur in den Wohnraum.

Naturnah: Grosse Glaswände bieten von allen Räumen aus eine unverstellte Sicht in die Landschaft. Die Siedlung wurde so konzipiert, dass der Privatwald des ehemaligen Grundstücks der Industriellenfamilie Sulzer nicht zerstört werden musste.

Architekt Kunz hat mit der Planung des Oberen Alpguts das Kunststück geschafft, dicht zu bauen, gleichzeitig die Natur zu erhalten und den Bewohnern das Gefühl von Abgeschiedenheit und Intimität zu geben. Insofern straft das Projekt alle Vorurteile Lügen, die besagen, dass Reihenhäuser zwangsläufig zum Verlust von Individualität beim Wohnen führten. Obwohl man Wand an Wand lebt, schaffen die Anordnung der einzelnen Gebäudetrakte und gezielt platzierte Betontrennmauern «Privacy, wie man sie mancherorts selbst im Einfamilienhaus nicht hat», wie Architekt Kunz meint.

Gefragt sind smarte Konzepte, die das Bedürfnis nach Individualität berücksichtigen.

Kunz’ Konzept ist begehrt – die zwischen 1,4 und 3,3 Millionen Franken teuren Häuser waren innert kurzer Zeit verkauft. Der Markt zeigt: Gefragt sind smarte architektonische Konzepte, die das Bedürfnis nach Individualität berücksichtigen.

Idyllisch: Wo sich einst ein einziges Haus befand, stehen heute neun Reiheneinfamilienhäuser – jedes mit einem eigenen, intimen Patio. Die Aussenräume werden gemeinsam benutzt.

Mehrfach prämiiert ist aus diesem Grund die Reihenhaussiedlung Rebhalde in Allschwil bei Basel. Das Architektenduo Crispin Amrein und Ruth Giger vom Basler Architekturbüro Amrein Giger Architekten hat in dem parkartigen Gelände, auf dem früher ein einziges Haus stand, zwei Kuben errichtet, mit vier respektive fünf Reiheneinfamilienhäusern. Der Clou: Jedes Haus hat einen intimen Aussenraum im Herzen des Hauses, einen glasdachbedeckten Patio, der die Stockwerke untereinander transparent und offen macht und ausserdem für einen optimalen Lichteinfall mit Solarenergiegewinn sorgt. Gemeinsam genutzt wird die parkähnliche Landschaft, in der die Häuser stehen – ohne teppichartige Minigärtchen. «Das Schubla­denprinzip der klassischen Reihenhausanlagen wollten wir auf jeden Fall umgehen», sagt Ruth Giger. Dass die Siedlung auch noch Minergie-P-Zertifizierung hat, macht sie umso attraktiver. Auch diese Objekte waren schnell verkauft.

Preiswert

Während Reihenhäuser lange architektonisch als langweilig und spiessig galten und erst durch alternative Konzepte in den Fokus rückten, waren Terrassenhäuser von Anbeginn begehrt. Naturgemäss an privilegierter Lage am Hang gebaut, haben sie in der Regel eine schöne Aussicht und sind hell. In der bergigen Schweiz wurden im Laufe der Jahrzehnte viele Erfahrungen mit dem Bauen am Hang gesammelt. Ganze Landstriche wurden mit Terrassenhäusern zugebaut – unter landschaftsgestalterischen Aspekten nicht in jedem Fall ein Highlight. Doch auch hier findet ein Wandel statt, heute bemühen sich viele Bauherren und Architekten, die Terrassenhäuser sanft in die Landschaft zu integrieren. Ein positives Beispiel ist die Siedlung Kummrüti in Horgen.

Kubisch: Die versetzten Aufbauten in dieser Terrassensiedlung bieten den Bewohnern ein Gefühl von Privatsphäre – und einen Blick auf den Zürichsee.

Reihenhäuser galten lange als spiessig, Terrassenhäuser waren von Anbeginn begehrt.

Vor acht Jahren hat das Architekturbüro Dachtler Partner in Zürich die 18 Einheiten umfassende Terrassenhausüberbauung erstellt. Die Planer haben die Anlage locker in die Landschaft integriert. Kubische, versetzte Aufbauten lockern die horizontale Linie auf und sorgen bei den Bewohnern für ein Gefühl von Privacy. Jede Partei hat Seeblick.

«Von unseren Nachbarn merken wir praktisch nichts», sagt Sandra Schmid, die mit ihrem Mann vor sieben Jahren in Kummrüti eine der 163 Quadratmeter grossen Wohnungen gekauft hat. Noch immer schwärmt sie vom wunderbaren Ausblick auf den See, von der riesigen Terrasse und der fantastischen Lebensqualität direkt neben dem Waldrand. Und das alles, ohne einen Garten bewirtschaften zu müssen. Und, last but not least, zu einem bezahlbaren Preis.

Pflegeleicht

Dass sich Terrassenhäuser vor allem im Umfeld der grossen städtischen Ballungs­gebiete seit Jahren besonders gut verkaufen, können Immobilienprofis bestätigen: «Diese Häuser sind nicht nur sehr pflegeleicht, sie sind auch finanzierbar und vermitteln vielen Menschen das Gefühl, nicht alleine zu leben», sagt Manuela Olmesdahl von Engel & Völkers in Bern. Da die Bodenpreise durch mehrere Parteien geteilt werden, sind sie auch für junge Familien und Leute mit kleinerem Budget attraktiv. Ältere Menschen, so Olmesdahls Kollege Andreas Sorge in Freienbach, «verkaufen dann ihre Einfamilienhäuser und ziehen in die eingeschossigen Terrassenhäuser». Die Nachfrage ist meist so gross, dass sie das Angebot an Wohnraum in diesem Stil übersteigt.

Genau da liegt das Problem: So wie die Familien in den beschriebenen Überbauungen wollen viele leben. Doch die Ressource Boden wird immer knapper. In den letzten 100 Jahren wuchs die Bevölkerung um 50 Prozent auf 7,7 Millionen. Ausserdem beanspruchen die Schweizer immer mehr Bauzone pro Person – diese ist in den Städten in den letzten 30 Jahren um 8 Quadratmeter pro Kopf auf 194 Quadratmeter gestiegen.

Um also den Wunsch nach den eigenen vier Wänden erfüllen zu können, müssen Raumplaner, Baubehörden und Gemeinden kluge architektonische und baubehördliche Entscheide treffen und umsetzen. Im Gegensatz zur teilweise unkontrollierten Bautätigkeit der letzten 30 Jahre, als vor allem in den Ballungsgebieten wertvolles Bauland verschleudert wurde. Bei einer cleveren, verdichteten Bauweise, so hat Geologe Christian Schwick in einem Interview erklärt, «wäre das gesamte zersiedelte Limmattal heute nur halb so stark verbaut».

Insofern ist klug geplantes verdichtetes Bauen eine der wichtigsten Massnahmen, um einerseits genügend Wohnraum zu schaffen und andererseits die anhaltende Zersiedelung in der Schweiz in den Griff zu bekommen. Seit Jahren arbeiten das Bundesamt für Raumplanung und die Kantone an entsprechenden Gesetzen. Der Trend ist bereits eindeutig: «Früher war das Haus klein und das Grundstück gross», sagt Architekt Urs Schwab vom Zürcher Büro Dachtler Partner, «heute ist es umgekehrt.»

Text: Regina Decoppet und Birgitta Willmann
Fotos: Dominique Marc Wehrli

homes@bilanz.ch

BILANZ Homes: Ist die Schweiz von einer Zersiedelung bedroht?

Lukas Bühlmann: Auf jeden Fall. Pro Sekunde wird fast ein Quadratmeter ­Boden überbaut. Weil wir diese Entwicklung zu wenig steuern, zeichnet sich eine schleichende Verunstaltung der Landschaft ab. Was sich an vielen Orten entwickelt, ist ein Siedlungsbrei mit gesichtslosen Anhäufungen von Einfamilienhäusern, Wohnblocks, Gewerbeflächen und Einkaufszentren. Eine ­Entwicklung, die der amerikanischen oder jener der Vororte von Frankreichs grossen Städten gleicht.

Die Folgen?

Wir setzen damit einen wichtigen Standortfaktor unseres Landes aufs Spiel: vielfältige Dörfer und Städte, wertvolle Naherholungsräume und intakte Landschaften. Es geht auch viel Kulturland verloren. Die Landwirtschaft aber braucht grosse zusammenhängende Flächen, um konkurrenzfähig produzieren zu können. Im Weiteren bedeutet die Zersiedelung auch mehr Mobilität mit negativen Folgen wie Luftverschmutzung und hohen Lärmemissionen.

Können Sie uns ein Beispiel nennen?

Die Magadinoebene im Tessin, das einzige wertvolle Stück Land im Tessin, auf dem Landwirtschaft betrieben werden könnte. Es wurde total unkontrolliert überbaut. Es herrscht ein Durcheinander.

Alle wollen im eigenen Haus im Grünen wohnen. Was ist daran schlecht?

Nichts. Es ist Aufgabe der Raumplanung, die Entwicklung zu steuern und den einzelnen Nutzungen geeignete Standorte zuzuweisen. Dabei ist darauf zu achten, dass mit dem Boden sparsam umgegangen wird. Einfamilienhauszonen haben ihre Berechtigung. Viele Gemeinden versprechen sich von solchen Zonen zu viel. Bei Neueinzonungen werden oft die Kosten für die Verkehrsinfrastruktur, den Bau von Schulen und anderer Einrichtungen vergessen. Auch fliessen die Steuereinnahmen nicht immer so, wie man dies wünscht. Im Moment zeichnet sich ein Gegentrend zum Wohnen im Grünen ab.

Der da heisst?

Zurück in die Stadt. In und um die Städte wird massiv gebaut, und das ist gut so. Die bauliche Verdichtung in den Städten ist eine positive Entwicklung.

Woher diese Trendwende?

Wir haben eine sehr hohe Lebensqualität in unseren Städten, das hat eine Magnetwirkung. Zudem ist die Verankerung in den Dörfern heute nicht mehr wie früher, als man sich etwa in Vereinen engagiert hat. Die Menschen, die vielleicht der Kinder wegen aufs Land gezogen sind, kehren später wegen des Kulturangebots und der Mobilität in die Städte zurück. Aber auch das hat natürlich seine Tücken: Für gewisse Gemeinden auf dem Land prognostiziert man bereits ein Überangebot an Einfamilienhäusern, sogenannte Einfamilienhausbrachen.

Wie lässt sich das Problem der Zersiedelung in den Griff bekommen?

Heute liegt die Raumplanungskompetenz bei Gemeinden und Kantonen. Die raumplanerischen Probleme machen aber nicht an den Gemeinde- und Kantonsgrenzen halt. Es braucht deshalb eine grenzüberschreitende Zusammenarbeit. Die Kantone müssen die Siedlungs- und Verkehrsentwicklung in ihrem Kantonsgebiet besser steuern und die Zusammenarbeit unter den Gemeinden koordinieren; dasselbe gilt für den Bund im Verhältnis zu den Kantonen.

Was wären geeignete Massnahmen?

Überdimensionierte Baugebiete sollten zurückgezont werden. Was in der Praxis schwierig ist, da diese Massnahmen in vielen Fällen entschädigungspflichtig sind und deswegen sehr teuer werden können. Bekämpfen muss man auch die Baulandhortung. In gewissen Gemeinden werden bis zu 40 Prozent des Baulandes gehortet. Hier muss man auch ansetzen.

Weshalb?

Oft wollen die Eigentümer ihr zentrales und gut gelegenes Bauland nicht bebauen. Weil das Land für die Überbauung nicht zur Verfügung steht, wird am Siedlungsrand neu eingezont. Dies ist eine falsche Entwicklung. Hier schlägt der Entwurf für ein neues Bundesgesetz über die Raumentwicklung ein Kaufrecht der Gemeinden vor. Wenn nicht innerhalb einer zumutbaren Frist gebaut wird, kann die Gemeinde das Land kaufen und wieder auf den Markt bringen.

Verdichtetes Bauen von Wohnräumen schont ebenfalls die Bodenressourcen.

Ich begrüsse das sehr. Natürlich immer mit dem Vorbehalt, dass auf Qualität Wert gelegt wird. Es dürfen keine Ghettos entstehen, sonst bekommen wir grosse soziale Probleme. Die Verdichtung ist vor allem da sinnvoll, wo der öffentliche Verkehr ist. Da soll man durchaus auch Hochhäuser bauen dürfen.

Was können Immobilienbranche und Architekten dazu beitragen, dass die Zersiedelung nicht voranschreitet?

Wir haben es mit einer komplexen Problematik zu tun, und ich wünsche mir manchmal mehr Verständnis für die verschiedenen Raum- und Nutzungsbedürfnisse. Auf der andern Seite müssen auch die Behörden besser auf die Anliegen der Investoren eingehen. Bei solchen kooperativen Planungen entstehen erfreuliche Win-win-Situationen.

Lukas Bühlmann

Direktor der Schweizerischen Vereinigung für Landesplanung.