Vor allem Mallorca ist plötzlich, auch bei den Schweizern, wieder en vogue und hat sein schlechtes, in den sechziger Jahren entstandenes Image abgestreift. 20 Jahre lang wurde dort auf Massentourismus gesetzt und wurden Betonsilos für den Billigurlaub aus dem Boden gestampft. Mallorca war lange ein Synonym für Sonne, Suff und Sex. Sicher, auch heute amüsieren sich Ballermänner und Briten noch an ihren jeweiligen Biertränken. Doch spätestens seit den neunziger Jahren merkten Tourismusmanager, Privatinvestoren und Hotelketten, dass viel mehr Potenzial in Mallorca steckt. Der Urlaubsflirt wandelte sich für viele zu einer innigen Beziehung.

Auch die Schwesterinsel Ibiza hat sich von einer Hippiekolonie zur Luxusdestination gewandelt. In den vergangenen 20 Jahren haben sich auf der Insel mit mehr als 50 Stränden und dem ursprünglichen, landschaftlich sehr reizvollen wilden Norden, den Steilküsten und Bergen im Süden die Immobilienpreise teilweise versechsfacht. Im Gegensatz zu Mallorca erfreut sich Ibiza aber einer konstant starken Nachfrage. Dieser Umstand zusammen mit dem kleineren Angebot an Immobilien macht die Insel für ein internationales Publikum der gehobenen Klasse attraktiv. Die deutsche Modedesignerin Jil Sander hat dort ein Domizil, ebenfalls der Schweizer Schriftsteller Martin Suter, der Zürcher Gastronom Fredi Müller und die Fussballstars Zinedine Zidane und Figo.

Auf Menorca hingegen, der kleinsten der Baleareninseln, findet die grosse Party nicht statt. Das Immobilienangebot ist beschränkt, weil keine echten Ferienapartments und Mehrfamilienhäuser mehr gebaut werden dürfen. Die Insel ist vom grossen Tourismus verschont geblieben, weil sie ein Biosphärenreservat der Unesco beherbergt. Damit sind rund 60 Prozent Menorcas vor einer Überbauung geschützt. Die Insel ist frei geblieben von Stress, Lärm und Umweltverschmutzung – und damit umso reizvoller.

Den drei spanischen Inseln gemeinsam ist die Tatsache, dass heute die Nachfrage nach Immobilien vor allem im gehobenen Bereich das Angebot bei weitem übersteigt. Vor allem in Mallorca wurde ein beispielloser Immobilienboom losgetreten, bis 2000 dominiert von deutschen Käufern, danach vor allem von anderen Europäern, an der Spitze die Engländer. Die bekannte Folge: Mallorcas Immobilienpreise explodierten, und bis heute fliesst immer mehr Geld auf die Insel. Allein zwischen 1999 und 2005 sind die Preise für Häuser und Apartments um mehr als 200 Prozent gestiegen. Ein frei stehendes Haus von vernünftiger Qualität kostet mindestens 700 000 Euro, für Villen und Fincas in der High-End-Kategorie sind mehrere Millionen Euro zu veranschlagen. «Für die immer knapper werdenden Grundstücke wird fast jeder Preis bezahlt», erklärt Lutz Minkner von Profi Konzept. Bei solchen Preisen können meist nur Medienstars, Unternehmer und gut verdienende Manager und Selbständige mithalten. Kein Wunder also, dass einem im Mallorca des Jahres 2007 der Trend zu immer mehr Exklusivität auf Schritt und Tritt begegnet.

Auch die Schweizer, die in früheren Jahren eher zurückhaltend in Mallorca investierten, haben die Insel entdeckt. Prominente Beispiele sind der frühere Fussballstar Alain Sutter, der mit seiner ganzen Familie die Schweizer Heimat mit Mallorca vertauscht hat und von den Vorteilen des einfachen Lebens aufder Insel schwärmt. Aber auch Rolf Knie aus der Zirkusdynastie lebt seit Jahren auf Mallorca, ebenso die renommierten Galeristen Hauser und Wirth. Daneben gibt es jede Menge Deutsche, die Mallorca schon lange als zweite Heimat betrachten: Hans Grohe von der gleichnamigen Armaturenfabrik zum Beispiel, der Rocksänger Peter Maffay und Showmaster Frank Elstner, um nur einige zu nennen.

Viele haben sich hier einen Lebenstraum verwirklicht, und dementsprechend gross ist ihr Engagement, ihren Lebensstandard zu importieren. Etwa bei Hans-Peter Porsche aus der berühmten Autobauer-Dynastie, der gerade dabei ist, sich mit dem Bau eines eigenen Golfplatzes einen Traum zu erfüllen. Sein in einem Naturschutzgebiet gelegener und ohne Wohnimmobilien gebauter Platz La Alcanada gehört zu den besten der Insel. «Von 17 der 18 Löcher aus und auch von der Terrasse des Clubhauses geniesst man hier einen hervorragenden Meerblick», sagt Kristoff Both, Direktor dieses Pay-and-Play-Platzes bei Alcúdia. Golf gehört zweifellos zu den Grundpfeilern der Luxusdestination Mallorca, wobei allerdings die durchschnittliche Green Fee auf Mallorca – rund 70 Euro – auch für Otto Normalgolfer erschwinglich ist. Zu den bislang vorhandenen 19 Plätzen kommen mit Puntiró, Maoris, Son Gual und Son Quint bis zum Frühsommer 2007 vier neue hinzu. Und weitere sind in Planung. Jorge Pando, Golfinsider und Leiter des Golfclubs Bendinat, erwartet, dass es in einigen Jahren auf Mallorca etwa 30 Plätze geben wird. «Gepusht werden die Qualität der Golfplätze und die Nachfrage vor allem durch die grossen Hotelketten», erklärt Alcanada-Chef Both.

Auch Ibiza kann mit einem Golfplatz aufwarten, Roca Llisa. Zwei weitere sollen in absehbarer Zeit folgen. Damit streift auch das einstige Hippie- und Aussteigerparadies endgültig sein freakiges Image ab. Geblieben sind die Erinnerungen – und mit ihnen eine ordentliche Portion Nostalgie. Die Angst, die Franco und seine Guardia Civil einst verbreiteten, ist vergessen, und die damals unterentwickelte Infrastruktur, die nach einem Regenguss unpassierbaren Strassen oder der Umstand, dass viele Residenten noch bis Ende der achtziger Jahre kein Telefon hatten, werden romantisch verklärt. Aber das Gefühl, auf Ibiza tun und lassen zu können, was einem gefällt – und zwar so, wie es einem gerade passt –, herrscht auf der Insel nach wie vor, Nostalgie hin oder her. Daran dürfte die ibizenkische Toleranz nicht ganz unschuldig sein. «Das ist wohl der Grund, warum hier so viele Maler, Schriftsteller und Musiker wohnen», glaubt der Schauspieler und Schriftsteller Burkhard Driest, der seit sechs Jahren auf seinem Anwesen in der Nähe von Jesús lebt und Kriminalromane schreibt.

Diese Aura von Freiheit und die wilde Natur sind aber nur zwei der Argumente, die für die kleine Balearin sprechen. Für viele sind auch das milde Klima mit 300 Sonnentagen im Jahr sowie die gute Erreichbarkeit Gründe, sich dort zeitweise oder gar für immer niederzulassen.

Dafür bedarf es jedoch eines gut gefüllten Portemonnaies, denn das Preisniveau der Immobilien auf Ibiza ist durchweg hoch.

Zu den Spitzenlagen Ibizas gehören vor allem Ibiza-Stadt, der Süden um Es Cubells, wo sich zum Beispiel die Luxus-urbanisation Vista Alegre befindet, oder auch die erste Meereslinie mit spektakulären Einzelanwesen. Bei frei stehenden Villen beginnt die Preisspanne im Millionenbereich. Mit 12 000 Euro pro Quadratmeter ist man bei einem neuen Apartment im Yachthafen Botafoc dabei. Und auch die allseits beliebte renovierungsbedürftige Finca ist – so sie sich überhaupt noch finden lässt – natürlich längst kein Schnäppchen mehr. Giuseppe Cherchi von Pro-Service erinnert sich noch an die alten Zeiten, als solche Liebhaberobjekte nur 50 000 Mark gekostet haben. Mit «alten Zeiten » sind die achtziger Jahre gemeint. «Heute muss man dafür mindestens eine Million Euro berappen», sagt Cherchi, «für den gleichen Betrag erhält man bereits ein neuwertiges Haus mit 250 Quadratmetern Wohnfläche und einem kleinen Grundstück.»

Der Finca-Traum ist also nahezu ausgeträumt, aber auch die Suche nach Bauland gestaltet sich äusserst schwierig. Die Ibizencos verkaufen ihr Land nur selten. Hinzu kommt eine strenge Zoneneinteilung: In der Zona rustical beträgt die Mindestparzellengrösse meist 15 000 Quadratmeter, in der Zona rustical forestal sogar 25 000 Quadratmeter. Hinzu kommt, dass nur mit einem Mindestabstand von 500 Metern zum Meer neu gebaut werden darf, was die Suche nach einem geeigneten Stück Land noch erschwert. Wer dennoch fündig wird, staunt weiter. 15 000 Quadratmeter nicht erschlossenes Bauland kosten um die 300 000 Euro – etwa das Sechsfache des Preises, der Anfang der neunziger Jahre dafür bezahlt wurde.

Günstiger werden die Immobilien auf Ibiza erst im Norden oder bei einer anderen Objektart, die preislich als «Einstiegsklasse » gilt: den Reihenhäusern. «Die gibt es zu Preisen ab 350 000 Euro», berichtet Montserrat Amat de Gray von Villa Contact; daran interessiert seien in erster Linie junge Familien, die auf Ibiza arbeiten und leben. Die Nachfrage im mittleren Preissegment, also zwischen 500 000 und 900 000 Euro, sei hingegen schwach. «Allerdings verzeichnen wir seit Anfang des Jahres auch wieder ein immenses Interesse ab einer Million Euro», so Amat de Gray.

Dasselbe Bild zeigt sich auch auf dem kleinen Menorca. Menorquinische Fincas mit den recht grossen Bauernhäusern, den Llocs, und 70 bis 80 Hektar Fläche liegen preislich noch deutlich höher. Auch weil die Betriebe, die gutes Acker- und Weideland besitzen, noch heute funktionieren. Sollte doch mal eine solche Finca auf den Markt kommen, kostet sie meist über eine Million Euro, restauriert sogar mehr als 1,8 Millionen. Im Gegensatz zum grossen Mallorca geben die bodenständigen Menorquiner ihr Land nur sehr ungern weg. Bei den Häusern gibt es dagegen zwischen den Innenstadtbereichen von Maó und Ciutadella keine wesentlichen Preisunterschiede: Neubauwohnungen mit drei Schlafzimmern liegen zwischen 115 000 und 140 000 Euro. Wo noch ein paar Gebrauchtapartments angeboten werden, wie etwa in Cala en Blanes bei Ciutadella, liegt ein Zwei-Zimmer- Apartment zwischen 80 000 und 120 000 Euro. Aber am beliebtesten sind auf Menorca ohnehin die frei stehenden Chalets im unmittelbaren Küstenbereich. In besseren Urbanisationen sind mindestens 300 000 Euro für ein Haus zu veranschlagen. Auch in diesem Fall gilt: Die Nachfrage übersteigt das Angebot.

Wer also ein Anwesen auf den Balearen sucht und bereit ist, tief ins Portemonnaie zu greifen, der hat auf Mallorca noch die besten Chancen, fündig zu werden. Toplagen liegen im Südwesten in den Gemeindegebieten von Andratx, Calvia und Palma. Das Tramuntana-Gebirge schirmt dieses Gebiet im Winter gegen kalte Nordwinde ab. Apartments und Reihenhäuser in der Preiskategorie von 250 000 bis 350 000 Euro werden hier von Maklern als Einstiegsimmobilien bezeichnet. Eine klassische Toplage ist Port d’Andratx. Es sind die Buchten und Steilhänge mit ihren spektakulären Ausblicken, die diese Gegend schon immer attraktiv gemacht und viel Prominenz zum Kauf angelockt haben. Mit dem Autobahnumbau reduziert sich die Fahrzeit bis Palma demnächst auf etwa 20 Minuten, was die Preise weiter beflügeln dürfte. Topvillen kosten hier schon einmal 25 Millionen Euro.

Für 500 000 Euro findet sich – allerdings eher im Hinterland ohne Seesicht – vielleicht eine Finca im typischen mallorquinischen Stil mit Natursteinfassade, arabischen Dachziegeln, Terrakottaböden, dunklen Holzbalkendecken aus Pinien und meist kleinen Fenstern mit grünen Klappläden. Als einer der besten Finca-Standorte gilt die romantische Nordwestküste mit ihrer spektakulären Berglandschaft und den zahlreichen Orangenhainen. Sie reicht von Valdemossa über Deiâ bis Sóller. Die zum Teil herrschaftlichen Residenzen kosten dort 800 000 bis 1 Million Euro. Ebenfalls zu den Spitzenimmobilien gehören Fincas im nördlichen Pollenca. Es gibt feudale Herrensitze, die für mehr als 20 Millionen Euro zum Verkauf stehen.

Modern präsentieren sich auch die neuen Immobilienprojekte im Luxusbereich. So baut das Unternehmen Bendinat, dessen Urbanisationen bei Palma zu den teuersten Wohnanlagen an Spaniens Küsten zählen, jetzt an der Cala Llamp entsprechende Luxusapartments. Dazu passt der Trend, dass an der Preisschraube weitergedreht wird. So bietet der Makler Matthias Kühn jetzt erstmals ein Objekt für nicht weniger als 50 Millionen Euro an. Sollte die Supervilla für diesen Preis verkauft werden, wäre das ein weiteres Signal dafür, dass Mallorca die Côte d’Azur und die Costa del Sol als Luxusdestination überholt. Wie gut, dass sich doch gelegentlich noch echte Schnäppchen machen lassen. So steht die Villa von Boris Becker derzeit zum Verkauf: Sie ist bereits für 15 Millionen Euro zu haben.

Katharina Hoopmann, Gerald Paschen und Birgitta Willmannhomes@bilanz.ch

Mallorca

Einwohner: 790 763
Hauptstadt: Palma
Staatsform: Mallorca gehört zum Autonomiegebiet der spanischen Balearen. Das Autonomiegebiet wird von seiner Hauptstadt Palma aus regiert. Mallorca stellt zudem neben Menorca und Ibiza einen der drei Inselräte. Politisch ist die Insel in 53 Gemeinden mit Verwaltungssitz gegliedert.
Fläche: 4992 Quadratkilometer
Preise Häuser: Ab 270 000 Franken in den günstigen Regionen, normalerweise beginnt eine Top-Immobilie aber bei 450 000 bis 600 000 Franken. Fincas und Villen an den besten Lagen und in der Nähe von Palma sind kaum unter 1,6 Millionen Franken zu haben.

Menorca

Einwohner: 88 434
Hauptstadt: Maó
Staatsform: Die Balearen (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera) sind als eine der 17 autonomen Gemeinschaften Spaniens teilautonom.
Fläche: 702 Quadratkilometer
Preise Häuser: ab 480 000 Franken, eine Finca mit 70 bis 80 Hektaren Land kostet ca. 2,9 Millionen Franken; 2-Zimmer-Appartements gibt es von 130 000 bis 190 000 Franken, Neubauwohnungen mit drei Schlafzimmern kosten zwischen 180 000 und 220 000 Franken.

Ibiza

Einwohner: 113 908
Hauptstadt: Eivissa Vila
Staatsform: Wie Mallorca und Menorca eine der 17 teilautonomen Gemeinschaften Spaniens.
Fläche: 571 Quadratkilometer
Preise Häuser: Reihenhäuser gibt es ab 580 000 Franken, doch dann steigen die Preise schnell auf 800 000 bis weit über eine Million Franken. Das Angebot ist extrem knapp.

Grundstückskauf

Der Traum von der Finca

Was Sie wissen sollten, wenn Sie auf den Balearen ein ländliches Anwesen erwerben möchten.

Inselplan und Bauvorschriften

Vor dem Kauf eines Grundstücks, mit oder ohne bestehendes Gebäude darauf, sollten Sie den Inselplan und die Bauvorschriften der jeweiligen Gemeindeverwaltung überprüfen. Grundlegend ist, unter welche Bodenart und welche damit verbundene Nutzungskategorie das Kaufobjekt fällt. Hiervon hängen alle weiteren Bedingungen für den Bau oder die Renovierung Ihres Hauses ab.

Neubau auf ländlichem Boden

Grundsätzlich darf nur ein Einfamilienhaus pro Parzelle gebaut werden. Die Faustregel: Gehört der Boden zur landschaftlichen Nutzzone, muss die Gesamtfläche mindestens 14 000 Quadratmeter betragen. Besser geschützte Zonen erfordern oft Mindestgrössen von 50 000 Quadratmetern.

Aufteilungsdatum des Grundstücks

Als unbebaubar gilt ein Areal, wenn seine Teilung nach dem 16.7.1997 erfolgt ist.

Grösse des Neubaus

Nach Erhalt der Bebauungserlaubnis müssen bestimmte Vorgaben hinsichtlich der Einfügung in die Umgebung beachtet werden. Die bebaubare Höchstfläche beträgt je nach Einschätzung zwei bis drei Prozent, die maximale Höhe des Gebäudes wird auf zwei Stockwerke beziehungsweise acht Meter eingeschränkt.

Areal mit bestehendem Gebäude

Das Haus sollte unter Berücksichtigung der zum Bauzeitpunkt gültigen Gesetzeslage erstellt worden sein. Zudem muss überprüft werden, ob es nach Verabschiedung des Inselplans nicht ausserhalb der Rechtsordnung steht. Bei illegalem Bau drohen keine drastischen Strafen, doch Genehmigungen für Renovierungsarbeiten werden keinesfalls erteilt.

Umbaumassnahmen

Schon kleinste Veränderungen brauchen eine Baugenehmigung. Mitarbeiter der Baubehörden kontrollieren selbst abgelegene Gebiete und zeigen unangemeldete Bauvorhaben an. Für Renovierungen und Erweiterungen gelten die örtlichen Bauvorschriften. Erweiterungen wie beispielsweise ein Poolbau ziehen die Erhöhung des Bauvolumens und der bebauten Fläche nach sich. Neben ästhetischen Verpflichtungen gibt es in Einzelfällen auch Denkmalschutzvorgaben, ähnlich denen in der Schweiz.

Tipps zusammengestellt von Isabel Yáñez, Rechtsanwältin der Kanzlei Ramallo Pallast Wakefield & Partner in Köln.

BILANZ Homes:
Welche Mallorca-Immobilie verkauft sich am besten?

Claudia Lohoff-Dubois: Die Entscheidungen sind weniger emotional, sie sind viel rationaler geworden: Es geht den Käufern vor allem um Lage, Lage, Lage. Sie wollen so nah wie möglich am Wasser sein, einen schönen Blick haben, auch Golfplatznähe ist gefragt; architektonisch sind der mediterrane und der Finca-Stil nach wie vor beliebt.

Welche Käufertrends gibt es?

Lohoff-Dubois: Die Klientel wird immer internationaler, steigendes Interesse wird aus Russland verzeichnet.

Beginnt ein neuer Boom?

James von Enden: Mallorca wird auch immer mehr zum Erstwohnsitz international tätiger Geschäftsleute. Dafür verantwortlich sind die ganzjährig gute Fluganbindung an ganz Europa, das Internet und die gute Infrastruktur.

Haben Sie Zahlen über das Angebot?

Von Enden: Im Moment sind rund 1600 Mallorca-Objekte bei uns zum Verkauf gelistet. Das hört sich zunächst nach viel an, relativiert sich aber, wenn man bedenkt, dass die Immobilien alle drei bis vier Jahre den Besitzer wechseln.

Für Makler sind das doch paradiesische Voraussetzungen.

Lohoff-Dubois: Schön wärs. Der Konkurrenzkampf ist hart, die meisten Verkäufer erteilen dem Makler keine exklusiven Vermarktungsrechte. Das ist dem Verkauf nicht förderlich.

Wo liegt der derzeitige Durchschnittspreis?

Von Enden: Unsere Untersuchungen verzeichnen einen durchschnittlich erzielten Verkaufspreis von 953 000 Euro.

Werden die Preise weiter steigen?

Von Enden: Wir erwarten auch für die nächsten Jahre jährliche Wertsteigerungen von vier bis sechs Prozent. Dann liegt der Durchschnittspreis einer mallorquinischen Immobilie bald bei einer Million Euro.

Wohin führt das?

Lohoff-Dubois: Mallorca ist eine Insel. Keine kleine zwar, aber es gibt natürliche Grenzen. Grundstücke werden immer knapper, immer gefragter, immer teurer. Ein gutes Klima, landschaftliche Schönheit, ein hoher Freizeitwert, beste Erreichbarkeit, eine hervorragende medizinische Versorgung, politische und persönliche Sicherheit – diese Kombination ist unschlagbar. Wo finden Sie etwas Vergleichbares? Warum sollten die Preise hinuntergehen? Im Gegenteil: Wir haben jetzt Objekte für über 15 Millionen Euro im Portfolio.

Wie sehen Sie Mallorca im Jahr 2016?

Lohoff-Dubois: Als einen der absoluten Topstandorte Europas. Was Sylt für Deutschland oder die Hamptons für die USA, das ist Mallorca für ganz Europa.

Claudia Lohoff-Dubois und James von Enden arbeiten als Immobilienhändler bei Engel & Völkers.