Diese Weite. Farbnuancen zwischen Tiefblau und Türkis reflektieren auf der Wasseroberfläche, wenn die Sonne durch die Wolken bricht. Am Horizont lässt sich schemenhaft das andere Ufer erahnen. Hanna Schönherr* deutet in ihrer Küche auf den vor ihr liegenden Bodensee: «Diese Aussicht bietet täglich neue Naturspektakel.» Die Spannbreite reicht von der dramatischen Kulisse eines Sommergewitters bis zur melancholischen Nebelstimmung wie in einem Gemälde von Caspar David Friedrich. Eine Sicht, um welche Schönherrs beneidet werden, seit sie vor zehn Jahren auf dem 15 000 Quadratmeter grossen Grundstück mit Seeanstoss gebaut haben.

Lebenstraum und Statussymbol:
Ein Haus am See.

Auch Daniel Spreng schwärmt vom Leben am Wasser, seit er das unterste Loft in dem von ihm selbst erstellten Haus an der Wasserwerkgasse im Berner Mattequartier als privates Büro nutzt. «Auch wenn das jetzt alle Klischees erfüllt», sagt der Berner Architekt leicht amüsiert: «Es ist unglaublich meditativ, den Fluss zu beobachten.» Als er vor drei Jahren eine abbruchreife Liegenschaft am Aareufer erwarb und die Parzelle mit einem vierstöckigen Loftgebäude neu bebaute, sicherte er sich die unterste Wohnung. Seither weiss er: «Kein Tag an der Aare ist wie der andere.» Leute wie Schönherrs oder Daniel Spreng können sich glücklich schätzen, denn die Nachfrage nach Immobilien am Wasser übersteigt das Angebot bei weitem. Die Schweiz mit ihren Tausenden Kilometern an Fluss- und Seeufern ist auf den ersten Blick zwar ein Eldorado für Liebhaber einer wassernahen Liegenschaft. In den letzten 150 Jahren wurden aber die Ufer grösserer Schweizer Seen – wie Zürich-, Genfer- und Vierwaldstättersee – systematisch bebaut und befinden sich nun in Privatbesitz. Die übrig gebliebene Fläche wird heute von den Kantonen zum grössten Teil geschützt. Zum einen, um die Seen der Allgemeinheit zugänglich zu machen, zum anderen aus ökologischen Gründen. Ergo sind solche Bauplätze ein rares Gut. «Grundstücke am See sind die begehrtesten Lagen», sagt Immobilienmaklerin Helen Egli. Die Fachfrau mit Büro in Adligenswil LU ist auf privilegierte Lagen rund um den Vierwaldstättersee spezialisiert, hin und wieder kann sie ein solches Liebhaberobjekt anbieten. «Die Anzahl an Objekten, die ich anbieten kann, schwankt von Jahr zu Jahr, aber es sind immer zu wenige für die grosse Nachfrage.» Ihr Kollege Ueli Schnorf, Inhaber der Wetag Consulting in Locarno, kann zurzeit mit immerhin zehn Objekten aufwarten, aber auch hier gebe es mehr Interessenten als Angebote. Und Architekt ­Andreas Zech, der am Bodensee bereits drei Häuser gebaut hat, stellt lapidar fest: «Hier gibt es eigentlich keinen Markt für diese Immobilien – das Angebot ist zu klein.»

 

Idyllisch: Lage inmitten einer 15 000 Quadratmeter grossen Parklandschaft.

 

Glückliche Fügung. Warum zieht es alle ans Wasser? David Schönherr ist, wie es seine Ehefrau formuliert, ein «Seebub». Er hat schon als Kind direkt am See gelebt und ist mit Angeln, Segeln und Schwimmen gross geworden. Als er dann zwischenzeitlich in der Stadt lebte, galt seine Sehnsucht immer dem See und dem Geruch des Wassers. Und so war es für ihn eine glückliche Fügung, als sein Vater ihm vor zehn Jahren ein Ufergrundstück vererbte. Andere verbinden weniger emotionale Werte mit solchem Eigentum. «Für viele meiner Kunden, vor allem aus dem Ausland, ist der Besitz eines Seegrundstücks in der idyllischen Schweiz mit einem Lebens­traum verbunden», sagt Helen Egli. Möglichst viel Land, ein grosses Anwesen, ein Bootshaus plus Schiffsanlegeplatz repräsentieren Status.

 

Durchlässig: Blick vom Wohnzimmer durch die Bäume ans Ufer.

 

Kein Wunder also, dass sich an den Gefilden der Schweizer Gewässer internationale Show- und Wirtschaftsprominenz wie Tina Turner (Zürichsee), Michael Schumacher (Genfersee) oder Jørgen ­Bodum (Vierwaldstättersee) niedergelassen hat. «Ich habe Kunden aus 61 Ländern», sagt Ueli Schnorf. Mit dem Tessin assoziieren viele Ausländer Schweizer Korrektheit mit südländischem Flair. George Clooney löste mit dem Kauf einer Villa am nahen Lago di Como einen Boom aus. Szenekenner Schnorf wurde nun kürzlich zugetragen, «dass sich auch David Beckham für ein Objekt in dieser Region interessiert».

Nur hin und wieder kommt ein Haus am See auf den Markt.

Bauliche Auflagen. Die stolzen Besitzer einer Liegenschaft oder eines Grundstücks am Wasser sehen sich allerdings schon bald mit einer ganzen Palette an Besonderheiten konfrontiert. Da wären zum einen naturgegebene Umstände, die lästig sein können: Hochwasser, Feuchtigkeit und im Sommer Mücken. Zum anderen ist der bürokratische Aufwand beim Erwerb gross. Denn Kantone und Gemeinden haben im Laufe der Jahre immer höhere bauliche Auflagen im Gesetz verankert. Und diese unterscheiden sich von Kanton zu Kanton mitunter gravierend.

 

Landhaus am Bodensee

Die Listen mit Auflagen für Häuser am Wasser sind fast endlos. Der Bau des Hauses am Bodensee wurde von der Denkmalpflege nur bewilligt, weil es sich harmonisch in die Landschaft einfügt.

 

Lofts an der Aare

Der Architekt des vierstöckigen Hauses im Berner Mattequartier bekam wenig Möglichkeiten, sich zu entfalten. So mussten sich Baustil und Ausrichtung der Fassade dem ehemaligen Arbeiterquartier anpassen.

Schlicht: Das Innenleben und die Sicht auf die Aare sind spektakulärer als der Blick von aussen.

 

Palazzo am Langensee

George Clooney löste unter Prominenten einen Liegenschaftenboom an den norditalienischen Seen aus: Der vollrestaurierte Palazzo aus dem Jahr 1878 befindet sich an einer der schönsten Lagen am Langensee.

Gefragt: Palazzo inmitten eines subtropischen Parks mit einer 40 Meter langen Seefront und Blick auf die Borromäischen Inseln.

Die Listen sind fast endlos. Zum Beispiel muss die Distanz zwischen See und Immobilie am Bodensee im Minimum 30 Meter betragen, am Zürichsee 18 und am Vierwaldstättersee innerhalb von Städten 10 Meter. Fast an allen Seen gilt: Es dürfen nicht mehr als zwei Stockwerke gebaut werden. Die Ausnützungsziffer der Grundstücke ist meist klein und die baulichen Vorschriften rigide: Familie Schönherr musste vor zehn Jahren noch für ihr Flachdachhaus kämpfen – Vorschrift war damals noch ein Satteldach.

 

Altes Bootshaus: Neue Bootsplätze werden kaum mehr bewilligt.

 

Das Haus der Schönherrs wurde vom Kantonalen Amt für Denkmalpflege nur bewilligt, weil es sich mit seiner luftigen Struktur, den riesigen, durchlässigen Fenstern architektonisch harmonisch in die Landschaft einfügt. Architekt Zech hat das so gewollt, «ich habe das Landhaus neu interpretiert». Für neue Bauten auf oder direkt am See gibt es an den meisten Seen keine Bewilligungen mehr: «Vergessen Sie neue Bootsplätze, Bootshäuser, Bojen und Terrassen», sagt Christoph Noll, Leiter der Sektion Gewässernutzung beim Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) des Kantons Zürich.

Der bürokratische Aufwand
beim Erwerb ist gross.

Die Auflagen für Grundstücke an Flüssen sind nicht weniger restriktiv. Architekt Daniel Spreng musste, als er das Haus an der Wasserwerkgasse in Bern baute, allerlei Vorgaben beachten. Das vierstöckige Haus, das nicht nur direkt an der Aare steht, sondern auch einen Blick auf den neuen Bärenpark ermöglicht, musste denkmalschützerischen Auflagen genügen und sich optisch ins ehemalige Industrie- und Arbeiterquartier einfügen. «Eine schmucklose Industriearchitektur, keine Balkone, und die Fassade musste bündig zur bestehenden Häuserzeile sein», so Spreng. Da an der Aare die Gefahr von Hochwasser besteht, ist das Haus nicht unterkellert. Und die unterste Wohnung wird durch ein spezielles System vor Überschwemmungen geschützt.

Der Zürichsee, dessen heutige Ufer­linie zu einem grossen Teil im 18. Jahrhundert aufgeschüttet wurde, stellt unter den Schweizer Seen eine Besonderheit dar. Als einziger kann er via Strasse und Bahn umrundet werden. Das erklärt auch, warum seine Ufer auf weiten Strecken ­bereits stark bebaut und in Privathand sind. Erst das neue Wasserwirtschafts­gesetz von 1993 ermöglichte, dass die ­Bebauung unter Aspekten von Landschafts- und Gewässerschutz stark reglementiert wurde. Darin verankert ist auch das Ziel, den See für die Öffentlichkeit ­zugänglicher zu machen. «Heute gibt es ­keinen Kaufvertrag mehr ohne Servitut», sagt Christoph Noll. «So muss das Ufer auf einem Privatgrundstück gegebenenfalls für einen ­öffentlichen Weg freigegeben werden.»

 

Naturnahe Küche

 

Gerangel. Die Situation am Vierwaldstättersee ist anders. Da keine Grossstadt in der Nähe liegt, ist das Einzugsgebiet kleiner, auch ist die Topografie für den Hausbau schwieriger, denn viele Ufer sind steil abfallend. Ausserdem sind grosse Teile der See­umgebung seit 1983 in das Bundesinventar der Landschaften und Naturdenk­mäler von nationaler Bedeutung (BLN) aufgenommen worden, mit dem Ziel, die Landschaft möglichst naturnah zu erhalten. «Die Anforderungen an Bauten und Anlagen bezüglich Eingliederung in die Landschaft sind sehr hoch», sagt Gaby Wey von der Dienststelle Umwelt und Energie des Kantons Luzern. Generell sind die ins BLN-Inventar aufgenommenen Seen und deren Umgebung meist noch in einem relativ ursprünglichen Zustand, wie die Beispiele Hallwiler-, Katzen- oder Zugersee zeigen. Auch das Aareufer zwischen Thun und Bern gehört zu den BLN-Objekten.

Kein Wunder, ist das Gerangel um die besten Plätze an den Gestaden der Schweizer Gewässer politisch heikel. Wer würde nicht gerne an einer dieser Traumlagen leben? Deshalb wird für eine idyllische Liegenschaft direkt am Wasser «bald jeder Preis bezahlt», so Helen Egli. Nicht die Kosten stünden im Vordergrund, sondern die Verfügbarkeit.

 

Elegant: Treppenhaus und Hallenbad.

 

3000 bis 4000 Franken kostet der Quadratmeter Land am Vierwaldstätter- oder am Luganersee. Richtig tief in die Tasche muss freilich greifen, wer Land am Genfersee kauft. Dort steht der Quadratmeterpreis bei 8000 bis 12 000 Franken. Am Bodensee ist es etwas günstiger, «mit 1000 bis 3000 Franken muss man aber rechnen», sagt Architekt Andreas Zech. Der Wert eines solchen Grundstücks hängt auch davon ab, wie es bebaut werden kann. Die Ausnützungsziffer am ­Bodensee liegt mit 0,1 bis 0,15 extrem niedrig. Wer auf einer eher bescheidenen Fläche von 100 Quadratmetern wohnen will, müsste also mindestens 1000 Quadratmeter zukaufen. Bei der Suche nach der Traumimmobilie braucht es viel Glück. Und Geduld. «Viele», so Helen Egli, «geben nach jahrelanger Suche irgendwann auf.» Und begnügen sich mit einem Objekt, das vielleicht nur Seesicht hat. Denn freie Sicht auf Sonnenauf- und untergang über dem Wasser hat man auch so.

 

Text: Regina Decoppet und Birgitta Willmann
Fotos: Dominique Marc Wehrli

homes@bilanz.ch

BILANZ HOMES: Wer es sich leisten kann, will am See wohnen. Richtig?

Michael Blaser: Immobilien an Seen sind sehr begehrt. Man geniesst das Wasser und die unverbaubare Weite. Es gibt aber auch Anfragen von Interessenten, die zwar ex­klusiv und mit Sicht auf den See wohnen möchten, doch nicht direkt am Wasser.

Wie regelmässig kommen Liegenschaften am Zürichsee auf den Markt?

Wir schätzen die Zahl der Hand­änderungen rund um den Zürichsee auf etwa ein Dutzend pro Jahr.

Gibt es noch freie Bauplätze?

Nur wenige. Häufiger werden ältere Häuser abgerissen oder umgebaut.

Wie verhält es sich mit den Preisen?

Der Markt für Objekte mit Anstoss an den Zürichsee hat oft Kunstmarktqualität. Wer ein Objekt will, ist sich bewusst, dass das Angebot rar ist und die Preise hoch.

Gibt es bauliche Besonderheiten, deren sich die Käufer in der Regel nicht bewusst sind?

Bauen am See ist oft schwierig. Die Bebauung einer noch freien Parzelle kann durch Einsprachen verzögert werden, weil sich die Nachbarn ihre Aussicht erhalten wollen. Bestehende Objekt haben ­unter Umständen denkmalpflegerische Vorgaben zu erfüllen, und Uferschutz- sowie Abstandsvorschriften schränken die Bebaubarkeit stark ein.

Wie ist die Situation an den Flüssen?

Vor allem in den Städten ist Wohnen am Fluss begehrt, weil damit eine ­unverbaubare Sicht und viel Besonnung verbunden sind. Ausserhalb der Städte sind die Uferpartien häufig steil, was mit mangelnder Besonnung einhergeht.

Das Bauen an den Ufern ist streng reglementiert. Hat das Auswirkungen auf das Immobiliengeschäft?

Das Bauen wird erschwert, das macht Objekte, die zudem meist Bestandesschutz geniessen, noch begehrter.

Grundstücke mit Seeanstoss sind oft mit dem Servitut des öffentlichen Seezugangs belegt. Was bedeutet das?

Wer zweistellige Millionen­beträge für eine Immobilie ausgibt, ist wenig kompromissbereit. Führt vor dem Grundstück ein Uferweg vorbei, ist die Privacy tangiert. Das kann Interessenten vom Erwerb abhalten.

Gibt es auch Gründe gegen ein Haus am Wasser?

Ja. Seeanstoss ist im Sommer attraktiv, allerdings ist dann viel Betrieb auf dem See. Im Winter kann es neblig und feucht werden, was gerade für ältere Leute ein Verkaufsgrund sein kann.

 

Michael Blaser

Geschäftsführer Wüst und Wüst in Zollikerberg.

www.wuestundwuest.ch