Ein Traum von einem Bauernhaus: mächtig, die dunklen Riegel eingetaucht in weisses Gemäuer, davor sanft geschwungene Wiesen mit Zwetschgen- und Apfelbäumen. Aus dem geöffneten Trottentor dringt Hämmern und Klopfen. Drinnen steht Kathi Haab mit Farbspritzern im Haar auf einem Gerüst und weisselt die meterhohen Wände des Kellergewölbes. Ehemann Caspar Haab behaut Sandsteine, bis sie ein Format haben, das in die alte Wand passt. Zu tun gibt es immer etwas im Hause Haab, davon weiss Sohn Oliver (34) ein Lied zu singen. Schliesslich ist der Verlagsfachmann in dem mehr als 300 Jahre alten Bauernhof aufgewachsen. Nun ist er selbst Familienvater und hat, zusammen mit seinen Eltern, seiner Schwester und Ehefrau Corinna, in mühevoller Arbeit die ungenutzte Trotte des elterlichen Anwesens zu einer Wohnung für sich ausgebaut. Ein steiniger Weg.

Bauen in der Landwirtschaftszone ist in der Schweiz ein schwieriges Unterfangen, das hat der Abkömmling einer alteingesessenen Wädenswiler Bauerfamilie am eigenen Leib zu spüren bekommen. Obwohl sich das Gehöft, das zu einem kleinen Weiler gehört, seit Generationen in Familienbesitz befindet, musste sich Haab beim Umbau an die strengen Richtlinien des bäuerlichen Bodenrechts (BGBB), des Raumplanungsgesetzes (RPG) und der Denkmalpflege halten. Denn wenn ein Bauernhaus, auch wenn es nicht mehr bäuerlich genutzt wird, ausserhalb der Bauzone steht, gilt die Bestandesgarantie. Diese besagt, dass es nur in der bisherigen Art und im bisherigen Volumen genutzt werden kann. Das heisst, jeder Umbau, jeder Kauf muss beantragt und von mehreren Behörden bewilligt werden.

Das romantische Stöckli, das idyllische Gestüt oder die Tierfarm auf privater Basis wird damit für viele Interessierte zum fast unerreichbaren Objekt der Begierde. Nicht nur weil die Gesetzeslage komplex ist, sondern auch weil die Nachfrage nach Wohnraum in der Landwirtschaftszone das Angebot übersteigt. Claude Ginesta, Immobilienfachmann aus Küsnacht, sagt dazu: «Das frei stehende Einfamilienhaus wird zum seltenen Gut, und in der Landwirtschaftszone findet man diesbezüglich noch das Nonplusultra.» Diese raren Trouvaillen sind ebenso begehrt wie etwa Grundstücke mit Seeanstoss. Aber der persönliche Einsatz und der anschliessende Aufwand zur Unterhaltung der Liegenschaft sind enorm.

Markus Häusermann etwa, Anwalt aus Bern, betreut seit Jahren regelmässig Klienten, die mit seiner Hilfe versuchen, sich im Paragrafendschungel zurechtzufinden. Aus der juristischen Praxis weiss er, dass es in der Regel zwei Problemkreise sind, welche die Käufer beschäftigen, «einerseits die Tatsache, dass ein Neubau ausgeschlossen ist, andererseits muss man den Beweis herbeiführen, dass man das erworbene Land auch bewirtschaften kann». Ein bäuerlicher Hintergrund ist von den Behörden zwar erwünscht, aber nicht zwingend notwendig. Ein erworbenes Bauerndiplom tut es auch. Das führt mitunter zu seltsamen Auswüchsen. Da drücken Hochschulprofessoren und Büroangestellte die Schulbank und werden zu Landwirten, da besuchen Ärzte Obstanbaukurse, weil sie ein Grundstück mit Obstbäumen darauf erwerben wollen. Ein Käufer, der Most herstellen wollte, musste ein Betriebskonzept mit Businessplan vorlegen und drei Jahre la beweisen, dass er tatsächlich produziert, bis er die Bewilligung bekam.

Häusermann erzählt von einem Klienten, der einen Bauernhof kaufte, der vor 30 Jahren zum letzten Mal bewirtschaftet wurde. Doch bis er das Anwesen mit 1,8 Hektar Umschwung letztlich erwerben konnte, musste er die Behörden davon überzeugen, dass er imstande war, das Land zu pflegen. Den Ausschlag gab schliesslich seine Gattin, eine Biologin, ihr traute das Amt den Umgang mit Feldern und Wiesen zu.

Peter A.C. Blum, Unternehmer in Zürich, hat sich 1998 ebenfalls den Traum vom Wohnen auf dem Lande erfüllt. «Ich wollte keine Nachbarn in unmittelbarer Nähe haben», sagt er, «und ich wollte kein Haus von der Stange.» Es sollte etwas Besonderes sein. Als er 1998 das nun von ihm bewohnte Haus sah, wusste er bald, dass es genau das war, was er suchte: ein seit Anfang der sechziger Jahre nicht mehr als Bauernhaus genutztes Anwesen im Zürcher Oberland mit 12 000 Quadratmeter Land drum herum, das der Vorbesitzer bereits ausgebaut hatte. Nach aufwendigen Renovationsarbeiten – unter anderem liess der Bauherr die alten Holzbalken instand setzen – präsentiert sich das Objekt heute in alter Schönheit. Natürlich durfte auch Blum nicht anbauen, was bei der grossen Gesamtwohnfläche von über 500 Quadratmetern aber auch nicht nötig war.

Dass der Kauf von Blums Immobilie relativ problemlos über die Bühne ging, hat unter anderem damit zu tun, dass die Kantone mit der Auslegung der Bundesgesetze unterschiedlich umgehen. So gilt beispielsweise der Kanton Tessin als eher liberal, wovon die grosse Anzahl als Wohnhäuser genutzter Rustici zeugt, der Kanton Bern dagegen gilt als eher streng. Wie weit der Kanton eingreifen kann, zeigt das Beispiel des Formel-eins-Rennfahrers Michael Schumacher, der im Kanton Appenzell ein Grundstück in der Landwirtschaftszone erwerben wollte – und am Widerstand der Bevölkerung und an den Paragrafen scheiterte.

Denn selbst für potente Steuerzahler und Prominente gilt: Wer in der Landwirtschaftszone bauen oder ein Bauernhaus nur zu Wohnzwecken erwerben will, muss das Grundstück vom Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechtes freistellen lassen. Das Grundstück darf nicht mehr als 2500 Quadratmeter umfassend und wird als Parzelle vom Gesamtlandvolumen abgetrennt. Der amtliche Aufwand «ist eine langwierige, teure und komplexe Angelegenheit», sagt Claude Ginesta.

Es empfiehlt sich, einen branchenkundigen Immobilienmakler und einen spezialisierten Anwalt beizuziehen. «Denn wenn man ganz streng nach Buchstaben geht», sagt Ulrich Ryser, Leiter Treuhand und Schätzung des Schweizerischen Bauernverbandes, «ist vieles nicht möglich, es braucht auch gesunden Menschenverstand.» Wie genau gesunder Menschenverstand aussieht, darüber scheiden sich freilich die Geister. Ein Käufer eines bäuerlichen Anwesens wollte den schon vorhandenen Teich in einen Schwimmteich umbauen – und durfte nicht.

Während die eine Käufergruppe, wie die Familien Haab und Blum, ihre Höfe nur als Wohnhaus mit Garten benutzen, gibt es auch eine andere, grosse Interessentengruppe, die es aufs Land zieht: die Pferdehalter. Da Tierhaltung zur bäuerlichen Kultur gehört, ist die Gesetzeslage hier einfacher. Claude Ginesta zum Beispiel, der unter anderem auf Objekte in der Landwirtschaftszone spezialisiert ist, hat ein Pferdeanwesen am rechten Zürichseeufer verkauft. 6000 Quadratmeter des 300 000 Quadratmeter grossen Grundstücks konnten freigestellt werden, auf denen der Besitzer heute 20 Pferde hält. Ginesta: «Manche machen gar ein Bauerndiplom.»

Für viele Liebhaber ländlicher Immobilien mag das penible Vorgehen der verantwortlichen Behörden unverständlich, sogar abschreckend erscheinen, dennoch hat die restriktive Reglementierung einen ernsthaften Hintergrund. Zum einen will das Bundesamt für Raumentwicklung der drohenden Zersiedelung in der ohnehin an Boden armen Schweiz einen Riegel vorschieben. Zum anderen soll das wertvolle bäuerliche Kulturland der landwirtschaftlichen Produktion erhalten bleiben, und das für die Bauern zu einem erschwinglichen Preis. So zahlt ein Bauer für einen Quadratmeter Land, den er dazukauft, zwischen 5 und 15 Franken, je nach Region. Im Vergleich dazu kostet ein Quadratmeter Bauland durchschnittlich 600 bis 800 Franken.

«Durch den künstlich tief gehaltenen Bodenpreis, den die Bauern für ihr Land erhalten, ist das bäuerliche Erbe in manchen Regionen auf ein Drittel oder gar ein Viertel des früheren Wertes gesunken», sagt Anwalt Markus Häusermann. Ein Verkauf an private Interessenten, die lediglich darin wohnen wollen, ist also ein schwieriges Unterfangen, und Geld lässt sich damit auch keines verdienen. Verkaufen an Nichtbauern ist nur in engen Grenzen möglich, und der Bauer, der an einen anderen verkauft, verdient daran fast nichts.
Kein Wunder, sind die Bauern unzufrieden. Viele können nicht mehr von ihren Einkünften leben und würden gerne aus dem Haus mehr Kapital schlagen. Beispielsweise Rolf Sahli. Der 45-jährige Landwirt konnte vom Hof nicht mehr leben, macht momentan seinen Master in Betriebswirtschaft und sucht eine Anstellung. Bei der Führung durch sein Heimatdörfchen Rüti bei Büren im Kanton Bern zeigt er auf diesen oder jenen Hof, der schon zum Verkauf steht oder bereits verkauft ist. Das Angebot an ländlichen Immobilien und der Gewinn der Bauern wären grösser, glaubt er, wären die Gesetze nicht so eng.

Auch Donato Scognamiglio, Leiter des Informations- und Ausbildungszentrums für Immobilien (IAZI), steht der momentanen gesetzlichen Regelung skeptisch gegenüber. «Ein Bauer», sagt er, «ist ein Unternehmer, er sollte in seiner Scheune auch eine Disco betreiben dürfen.» Und dass so viele Bauernhöfe leer stehen, hält er für sinnlos, seiner Meinung nach ist es allemal besser, den Bauern nicht zu enge Fesseln anzulegen, als «Heimetli und Stöckli vergammeln zu lassen».

Tatsächlich brauchen selbst alteingesessene Hofbesitzer mitunter Überredungskunst, wollen sie die Behörden von der Notwendigkeit eines Ausbaus oder einer Renovation überzeugen. So musste die Familie Haab, weil sie nicht mehr landwirtschaftlich tätig ist, um die Genehmigung für den Innenausbau ihrer Trotte kämpfen. Schliesslich zog bei den Behörden das Argument, dass der Ausbau der Erhaltung des historischen Gebäudes diene und sie dafür erhebliche finanzielle Mittel aufwenden müssten. Von der konstruktiven Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege, die das Vorhaben unterstütze, schwärmt Oliver Haab: «Wir konnten beim Umbau von deren Know-how profitieren, der Aufwand hat sich gelohnt.» Wenn er heute auf satten Wiesen unter den Zwetschgenbäumen seinen Kaffee trinkt, ist er einfach rundum glücklich. «Wir haben Platz, können Leute einladen, so viel wir wollen, das ist Lebensqualität.»

An einer solchen Lebensqualität würden gerne mehr Immobilieninteressierte teilhaben. Und tatsächlich zeichnet sich ein kleiner Hoffnungsschimmer am Horizont ab. Die EU-Öffnung hat auch bei der Schweizer Raumplanung ein Umdenken hervorgerufen und die zementierten Bestimmungen ins Wanken gebracht. Seit 1. September 2007 ist eine bislang erste kleine Revision des Raumplanungsgesetzes in Kraft getreten. Diese hat unter anderem zum Inhalt, dass das bestehende Bauvolumen besser ausgenutzt werden kann. Doch vielen Bauern und Hausbesitzern ist das nicht genug. Sie wollen künftig umfangreichere Massnahmen, die ihnen den Verkauf oder die Umnutzung erleichtern. Denn es gibt allzu viele, die nur darauf warten, so wie Peter A.C. Blum irgendwann über ihre Wiesen zu schauen und die Weite zu geniessen. «Ich kann mir heute nicht mehr vorstellen, anders zu wohnen», meint dieser denn auch.

Regina Decoppet und Birgitta Willmann
homes@bilanz.ch

Bäuerliches Bodenrecht

Ausnahmen der Regel

Eigentlich kann nur ein Selbstbewirtschafter eine bäuerliche Liegenschaft erwerben.

Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) regelt den Kauf von Liegenschaften in der Landwirtschaftszone. Das Gesetz aus dem Jahre 1993 hat zum Ziel, Acker- und Weideland der Spekulation zu entziehen und es günstig und in ausreichendem Masse den Landwirten zu erhalten. Dieses Land kann nicht ohne kantonale Bewilligung ver- oder gekauft werden. Nur wer eine Agrartätigkeit nachweist und dafür als geeignet erscheint, bekommt eine Bewilligung, dieses Land zu erwerben. Wer Pferde als Hobby hält, bekommt keine Bewilligung, ein Pferdezüchter schon. Grundsätzlich können nur Selbstbewirtschafter Liegenschaften in der Landwirtschaftszone erwerben – nicht nur Landwirte, sondern jede Person, die das Land selber bewirtschaftet.

Ausnahmen: Ein Grundstück in der Landwirtschaftszone kann erworben werden, wenn bei einem Verkauf trotz öffentlicher Ausschreibung zu einem nicht übersetzten Preis kein Angebot eines Selbstbewirtschafters vorliegt oder das betreffende Grundstück vom Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts freigestellt ist (Grundstück kleiner als 2500 Quadratmeter oder vom Bodenrecht freigestellt). Unter bestimmten Voraussetzungen kann in der Landwirtschaftszone also auch ein Nichtlandwirt Grundeigentum erwerben. Steht einem Kauf nichts im Weg, bleibt die Frage der Nutzungen. Grundsätzlich gelten in der Landwirtschaftszone sämtliche Nutzungen von Gebäuden als zonenwidrig, die nicht im Zusammenhang mit Landwirtschaft oder Gartenbau stehen. Die Gesetzgebung sieht bewilligungspflichtige Ausnahmen vor.

Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG): Das RPG regelt unter anderem die Nutzung einer Liegenschaft in der Landwirtschaftszone. Steht ein Gebäude ausserhalb der Bauzone nicht im Dienste der Landwirtschaft, wird es gemäss Raumplanungsrecht zonenfremd genutzt. Es gilt die Bestandesgarantie. Das Haus darf in der bisherigen Art und im bisherigen Volumen genutzt werden.

Kleine Revision des Raumplanungsgesetzes: Mit dieser Revision, die am 1. September 2007 in Kraft trat, wurden unter anderem die Bestimmungen über die Erweiterung einiger bestimmter Wohnbauten sowie jene zur hobbymässigen Tierhaltung gelockert. Die Bewilligungspraxis ist abhängig vom kantonalen Vollzug. Mit der Revision werden die Bestimmungen über die Erweiterung altrechtlicher Bauten innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gelockert. Damit wird es möglich, den an ein solches Wohnhaus angebauten ehemaligen landwirtschaftlichen Ökonomieteil besser zu nutzen. Zusätzliche Wohnungen sind nur insoweit zulässig, als die Identität der Bauten dadurch nicht wesentlich verändert wird. Bei altrechtlichen Wohnbauten ist auch ein Abbruch und Wiederaufbau möglich. Altrechtlich sind Wohnbauten aus der Zeit vor 1972.

Raumplanungsrecht

«Wohnen bleibt wohnen»

Fürsprecher Stephan Scheidegger über die Revision des Raumplanungsrechts und das Bauen ausserhalb der Bauzone.

BILANZ Homes: Stephan Scheidegger, das Bauen in der Landwirtschaftszone ist stark reglementiert, unter anderem durch das Raumplanungsgesetz. Ist dieses in der Schweiz besonders streng?

Stephan Scheidegger: Die Regelungen zum Bauen ausserhalb der Bauzonen sind komplex. Ein Blick über die Grenzen zeigt jedoch, dass vergleichbare Sachverhalte im Ausland sehr ähnlich geregelt werden.

Was war die Hauptidee, die dem Raumplanungsgesetz von 1979 zugrunde lag?

Mit dem Raumplanungsartikel in der Bundesverfassung und dem Raumplanungsgesetz wurde vor allem eine klare Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet angestrebt. Auf diese Weise konnten – im Interesse der Landwirtschaft – die Bodenpreise ausserhalb der Bauzonen tief gehalten werden. Damit dieses wichtige Ziel auch langfristig erreicht werden kann, kommen wir, ohne schikanös sein zu wollen, um rechtliche Rahmenbedingungen nicht herum.

Grundsätzlich soll aber möglichst wenig Land ausserhalb der Bauzone überbaut werden?

Ja, natürlich. Schliesslich ist es für viele Bauern die Lebensgrundlage, und auch für den Tourismus ist eine intakte, unzersiedelte Landschaft wichtig.

Trotzdem gab es, gerade vonseiten der Bauern, viel Unzufriedenheit. Der Gesetzgeber hat darauf reagiert und das Raumplanungsgesetz jüngst revidiert. Was bringt diese Revision, die seit Anfang September in Kraft ist?

Einerseits haben die Bauern heute bessere Erwerbsmöglichkeiten, insbesondere im Bereich des Agrotourismus, anderseits werden die Voraussetzungen verbessert, um aus Biomasse wie Gülle oder Raps Energie produzieren zu können.

Bringt die Revision auch etwas für nichtbäuerliche Interessenten, die Bauernhäuser erwerben wollen?

Bauernhäuser, die für die Landwirtschaft nicht mehr benötigt werden, können grundsätzlich auch von der nichtbäuerlichen Bevölkerung erworben und bewohnt werden. Es gilt der Grundsatz «wohnen bleibt wohnen». Mit der jüngsten Revision des Raumplanungsrechts wurden die Möglichkeiten, die bestehende Wohnnutzung zu erweitern, etwas verbessert. Im Zentrum steht dabei vor allem eine bessere Nutzung der bestehenden, oft grossvolumigen ehemaligen Bauernhäuser.

Es gibt viele leer stehende, ungenutzte bäuerliche Gebäude. Sieht das Gesetz auch dort Erleichterungen vor?

Bezüglich landwirtschaftlicher Ökonomiegebäude verbessert die Revision die Situation vor allem für jene, die hobbymässig Tiere halten wollen.

Stephan Scheidegger ist Fürsprecher und Betriebsökonom. Er ist Chef der Sektion Recht und Finanzen im Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) des Eidgenössischen Departements für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (Uvek).