«Grüezi», sagt Roger Moore, setzt sich an den einfachen Holztisch im Restaurant Chesery in Gstaad BE und bestellt ein Fondue. Der ehemalige Mister Bond ist wie Altrocker Johnny Hallyday oder Gunter Sachs glücklicher Eigentümer eines Ferienhauses in der kleinen Gemeinde im Berner Oberland. Auch Normalsterbliche wie Marianne und Urs Gerber* haben sich in die idyllische Region jenseits des touristischen Rummels verliebt und sich vor fünf Jahren ein Feriendomizil gekauft. Ein aus dem 16. Jahrhundert stammendes Bauernhaus ist es, inzwischen renoviert und umgebaut.

In der Schweiz gilt an Toplagen: Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem.

Ganz anders sind Véronique und Patrick Mercier* zu ihrem Ferienhaus an der Waadtländer Riviera gekommen. Das Winzerhaus gehörte seit Generationen der Familie. Doch niemand der 58 Erben nahm sich des Gebäudes an. Merciers kauften es schliesslich der Erbengemeinschaft ab und sanierten es nach ihrem Gusto. Heute ist das rustikale Gebäude mit dem markanten Turmbau ein Schmuckstück.

Gerbers wie Merciers haben sich für ein Ferienhaus in der Schweiz entschieden. Und befinden sich damit in bester Gesellschaft.

(*Namen geändert, der Redaktion bekannt.)

Der Gstaader Architekt Stephan Jaggi gestaltete den Innenausbau dieses Heimetli aus dem 16. Jahrhundert. Weil es inmitten der Landwirtschaftszone steht, durfte er aussen nichts ändern. Zudem galt es, Auflagen des Denkmalschutzes einzuhalten.

Perfekte Erholung

55'000 Zweitwohnungen existieren laut Volkszählung im Land. Das Gros davon wird als Ferienwohnsitz genutzt. Schön für die, welche es geschafft haben, sich ein Plätzchen an der Sonne zu sichern. Denn hier gilt die an AAA-Lagen gängige Formel: Die Nachfrage übersteigt das Angebot.

Die Schweiz ist ein traditionelles ­Ferienland. Vor allem die Berge sind seit der Besteigung durch wagemutige Engländer im 19. Jahrhundert eine beliebte Destination. Die Hitliste der am meisten besuchten Regionen führt heute Graubünden an, mit den Topgemeinden St. Moritz und Davos. Andere Magnete sind Verbier und Crans-Montana im Wallis, das Berner Oberland, die Riviera der französischen Schweiz und das mediterrane Tessin mit Lugano und Ascona.

Das Haus in Perroy zwischen Genf und Lausanne gehörte einer Erbengemeinschaft und war bei der Übernahme in einem schlechten Zustand. Die Genfer Architektin Valentine Frey verwandelte es in ein Schmuckstück. Ein Winzer benutzt noch heute den alten Weinkeller.

Wie beliebt diese Regionen sind, lässt sich an den Übernachtungen ablesen: 1,3 Millionen waren es 2008 am Genfersee, 864'000 in St. Moritz, 576'000 in Lugano. Die Gäste kommen aus der ganzen Welt, die Mehrheit aber sind Schweizer.

Wie Rudolf Wagner* aus St. Gallen, der sich mit dem Bau eines Ferienhauses im Tessin einen Kindheitstraum verwirklicht hat. Nebst Landschaft und Klima schätzt er den kurzen Anreiseweg und «dass wir hier weniger Angst vor Einbrechern haben müssen als im Ausland». Sein 2005 erbautes Haus, das fast klösterlich karg anmutet, ist für ihn und seine Frau ein «perfekter Ort zum Erholen, Entspannen und zur Selbstfindung».

Nutzen rund ums Jahr

Dasselbe Erholungspotenzial finden Marianne und Urs Gerber im Berner Oberland: «Ruhe, Frieden, Normalität und Bodenständigkeit.» Nicht umsonst heisst der Gstaader Slogan «Come up – slow down».

Neben der Idylle, der Nähe zum Wohnhort und der Infrastruktur schätzen Gerbers, dass sie ihr Ferienhaus in Gstaad rund ums Jahr nutzen können. Im Winter zum Skilaufen, im Sommer zum Wandern und Golfspielen. Mittlerweile pflegen sie regen Kontakt mit den Bauern in der Nachbarschaft. «Für uns ist Gstaad ein Stück Bilderbuchschweiz.»

Auch Merciers lieben die unverfälschte Landschaft und die Traditionen an der Route du vignoble. Die Region bietet verschiedene Möglichkeiten für Outdoor-Aktivitäten: Schwimmen im Genfersee, Radfahren, Ausflüge in die Rebhügel, Wandern in den nahen Bergen. Die Lage des Dörfchens ist ideal: eine halbe Stunde von Lausanne, eine halbe Stunde von Genf entfernt, gute Zugverbindungen, Autobahn und die Nähe zum Flughafen Genf Cointrin.

Ein diskreter Luxus-lifestyle und ein exklusives Kulturprogramm gehören zum Angebot jeder Topregion.

Die beliebten Ferienparadiese der Topdestinationen lassen sich einiges einfallen, um ihre Ganzjahresgäste bei Laune zu halten. Ein diskreter Luxuslifestyle und ein exklusives Sport- und Kulturprogramm gehören zum Grundangebot praktisch jeder Topregion. Gstaad punktet zum Beispiel mit dem Menuhin-Festival, dem Gstaad Open, der Heissluftballonwoche, dem Hublot Polo Gold Cup. In St. Moritz gibt es den White Turf, das Gourmetfestival, den Klassikevent Snow and Symphony. In Montreux lockt das Jazz- und in Locarno das Filmfestival.

Die gutbetuchten Gäste beflügeln die Spitzengastronomie. Nirgendwo ist die Dichte an hoch dekorierten Köchen grösser als im Waadtland und in Genf. 24 Gourmettempel weist der Gastroführer «Guide Bleu 2009» aus, darunter Koryphäen wie Bernard Ravet oder Philippe Rochat. Unweit von St. Moritz geht man zu Ronald Jöri oder Daniel Bumann. Rudolf Wager wiederum geniesst die Nähe zum exklusiven «Giardino» in Ascona. «Wir lieben die Küche und das Ambiente», resümieren Wagners.

Am liebsten allerdings geniessen sie in ihrem Zweitdomizil den traumhaften Blick auf den Lago Maggiore. Die eigenwillige Architektur ihres Anwesens in Brione sopra Minusio gab zu reden. Rudolf Wagner nimmt die Irritation der Leute mit Humor. «Ruine aus Sichtbeton und Bruchsteinen» nennt er sein Ferienhaus scherzhaft. Ungewöhnlich an der Architektur des Neubaus ist, dass von aussen nur eine Fensterfront sichtbar ist. Der Rest des Lichtes fällt über Innenhöfe ins Haus.

Glück beim Suchen

Entstanden ist der Bau durch das Bestreben des Architekturbüros Markus Wespi Jérôme de Meuron, die Nachbarschaft visuell auszugrenzen und den Fokus auf den einzigartigen, unverbauten Blick auf den See zu lenken: «Aussicht ist qualitativ, nicht quantitativ», sagt Markus Wespi.

Ein Neubau ist eine Variante, zu einem Ferienhaus zu kommen, doch viele suchen ein authentisches Gebäude, das sie renovieren und nach ihrem Gusto ausbauen können. Die Gerbers stiessen bei ihrer Suche auf ein Bauernhaus aus dem 16. Jahrhundert. «Seine sonnengeschwärzte Fassade strahlte so viel Wärme aus, die nahe gelegenen Bauernhäuser und die weidenden Kühe so viel Ruhe, dass wir es sofort kauften.» Der lokale Architekt Stephan Jaggi übernahm Sanierung und Innenausbau. Kein einfaches Unterfangen, denn das Haus steht in der Landwirtschaftszone, und dementsprechend war die Beschaffung einer Baubewilligung ein schwieriger Prozess. Zudem mussten auch denkmalschützerische Auflagen erfüllt werden.

Etwas Glück muss man freilich haben, wenn man das besondere Objekt sucht.

Gerbers sind dank einem Tipp auf ihr Traumhaus gestossen. Ein einheimischer Freund hat sie auf das Gstaader Gehöft aufmerksam gemacht. Die Besitzerin war seit kurzem verwitwet, an eine alleinige Bewirtschaftung des Hofs war nicht zu denken. Gerbers kauften noch beim Besichtigungstermin per Handschlag.

Das Feriendomizil Brione bei Locarno wirkt wie ein Fragment von einem Haus. Mit Steinen aus verfallenen Tessiner Häusern und Ställen verliehen ihm die Architekten Wespi / de Meuron eine besondere Aura. Ein Teil des Steinbodens im Innern stammt aus einer 500 Jahre alten Kirche.

Politischer Ärger

Andere sind jahrelang auf der Suche. Rudolf Wagner hat während über fünf Jahren im Tessin etwa 100 Grundstücke angeschaut, bis er fündig wurde. Am einfachsten ist es, das Ferienhaus zu erben, wie Véronique und Patrick Mercier. Ihr Haus war, bis sie es übernahmen, zunehmend vernachlässigt worden. Schliesslich konnte mit der Erbengemeinschaft eine Einigung herbeigeführt werden. Der Winzer nutzt weiterhin die alten Weinkeller, was einen zusätzlichen, authentischen Reiz ausmacht.

Der Ansturm auf die Schweiz als Urlaubsdestination und der Bau von Ferienhäusern provozieren seit Jahren politischen Ärger. Vor allem die stark vom Tourismus abhängigen Kantone Graubünden, Wallis und Tessin beschäftigen sich seit Jahren mit folgenden Themen: Zweitwohnungen, kalte Betten, stark steigende Immobilienpreise, zunehmende Verkehrsbelastung, teure Infrastrukturbauten, Lärm.

In besonders stark frequentierten Orten liegt der Zweitwohnungsanteil über dem von Erstwohnungen, in Savognin zum Beispiel bei 70, in Laax bei 80, in Silvaplana bei 77 Prozent. Zu viel, wie die Bündner Regierung findet. Sie verpflichtet 36 Gemeinden, bis 2011 Massnahmen zu ergreifen, um die unbewirtschafteten Zweitwohnungen zu reduzieren.

Ähnliche Bestrebungen sind in anderen Gemeinden stark frequentierter Gegenden im Gang. Es sind übrigens nicht Käufer aus dem Ausland, welche die meisten Immobilien besitzen. Wie Eugen Arpagaus, Leiter der Abteilung Wirtschaft und Tourismus im Kanton Graubünden, vorrechnet, gehören «80 Prozent der Zweithäuser und Wohnungen in Graubünden Schweizern».

Für den Chefbeamten überwiegen die wirtschaftlichen Vorteile. «Eine Milliarde des Bruttoinlandproduktes von Graubünden kommt von Zweitwohnungen», sagt er. Und dass diese mehrheitlich leer stehen, schreckt ihn nicht, «im Durchschnitt sind sie 50 bis 60 Tage im Jahr belegt». Auch Christophe Demoulins, Gemeindepräsident von Bagnes/Verbier VS, hat keine Probleme mit dem hohen Anteil an Zweitwohnungen. «Kalte Betten gibt es bei uns praktisch nicht.» Gute Nachrichten also für alle, die sich ihren Traum vom Ferienhaus noch nicht verwirklicht haben. Und hoffen, dereinst Nachbarn des britischen Schmusesängers James Blunt in Verbier zu werden. Der hat dort bereits sein Alpenréduit gefunden.

Text: Regina Decoppet, Kay Wettstein und Birgitta Willmann
Fotos: Francesca Giovanelli und Hannes Henz

homes@bilanz.ch

BILANZ HOMES: Ferienhäuser oder -wohnungen gelten als Zweitwohnsitze. Worin unterscheidet sich der Erst- vom Zweitwohnsitz?

Patrick Zadrazil: Der Begriff des Wohnsitzes ist bundesrechtlich geregelt und damit in der ganzen Schweiz gleich. Der Wohnsitz befindet sich dort, wo man sich mit der Absicht des dauernden Verbleibens aufhält, wo man seinen Lebensmittelpunkt hat und Steuern zahlt. Daher ist er rechtlich von grosser Bedeutung. Es ist nur ein Wohnsitz möglich. Zweitwohnsitze kann man hingegen mehrere haben.

Heisst das, dass die Behörden ganz genau überprüfen, ob die angegebenen Wohnverhältnisse eingehalten werden?

Ja. Es wird von den Behörden nicht ak­zeptiert, wenn jemand seinen gemeldeten Wohnsitz an einem anderen Ort als seinem Lebensmittelpunkt hat.

Was muss ich speziell beachten, wenn ich ein Ferienhaus kaufe?

Der Erwerb einer Ferienliegenschaft unterscheidet sich für Schweizerinnen und Schweizer grundsätzlich nicht von einem ganz normalen Kauf einer Liegenschaft. Häufig haben die Finanzinstitute für ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung aber andere Belehnungsrichtlinien und verlangen einen höheren Eigenkapitalanteil (in der Regel über 20 Prozent).

Können die Behörden den Kaufwilligen beim Erwerb einer Zweitwohnung Stolpersteine in den Weg legen?

Einige Gemeinden kennen eine Beschränkung für Zweitwohnungen, indem sie sogenannte Erstwohnanteile ausscheiden. Ist dies der Fall, ist ein Kauf nur möglich, wenn der Wohnsitz tatsächlich an den Ort der Liegenschaft verlegt wird. Andernfalls wird die Behörde einschreiten. Deshalb empfiehlt es sich, vorher abzuklären, ob für die gewünschte Liegenschaft entsprechende Auflagen bestehen. Die Nutzungsbeschränkung muss im Grundbuch vermerkt sein. Zudem führt die Gemeinde einen entsprechenden Kataster, in dem die mit Erstwohnanteilen belegten Wohnungen aufgeführt sind.

Muss auch bei einer Ferienwohnung der Eigenmietwert versteuert werden?

Ja, der Eigenmietwert wird als fiktives Einkommen versteuert, unabhängig von der tatsächlichen Nutzung. Doch auch hier bestehen kantonale Unterschiede. Der Eigenmietwert orientiert sich am Marktmietwert, also dem Betrag, den man erzielen könnte, wenn man das Objekt an einen Dritten vermieten würde. Bei der Festsetzung des Eigenmietwertes gewähren die Kantone, obwohl sie das nicht müssten, grundsätzlich einen Abschlag auf den Marktmietwert. Wird die Ferienwohnung vermietet, sind anstelle des Eigenmietwerts die tatsächlichen Einnahmen zu versteuern.

Können im Gegenzug auch die Hypothekarzinsen und die Unterhaltsabzüge bei den Steuern abgezogen werden?

Das trifft zu. Schuldzinsen und werterhaltende Unterhaltsarbeiten sind grundsätzlich vom Einkommen abziehbar. In vielen Kantonen kann vom Steuerpflichtigen jährlich zwischen einem Pauschalabzug (in der Regel zwischen 10 und 20 Prozent des Eigenmietwerts) und dem Abzug der effektiven Kosten gewählt werden. Wertvermehrende Investitionen sind dagegen nicht vom steuerbaren Einkommen abziehbar.

Eine Zweitwohnung stellt ja auch Vermögen dar. Muss man auch Vermögenssteuern zahlen?

Ja, das Nettovermögen ist zu versteuern. Je nach Kanton fallen zudem noch Liegenschaftssteuern sowie Unterhaltskosten und Abgaben an die Gemeinden an.

Kann ich als Ausländer in der Schweiz eine Ferienliegenschaft kaufen?

Der Kauf einer Ferienwohnung in der Schweiz durch Personen im Ausland ist bewilligungspflichtig. Dies wird in der Praxis unterschiedlich gehandhabt (Lex Koller). Für Ferienwohnungen besteht ein Kontingentierungssystem: Ihr Erwerb ist nur in Orten möglich, die von den Kantonen als «Fremdenverkehrsorte» bestimmt worden sind. Die Bewilligung ist im Voraus bei den zuständigen Behörden einzuholen. Da die Erträge grundsätzlich am Ort der Liegenschaft zu versteuern sind, werden Ausländer mit dem Erwerb einer Immobilie in der Schweiz steuerpflichtig. Zwischen der Schweiz und dem Ausland abgeschlossene Doppelbesteuerungsabkommen sind zu beachten.

Patrick Zadrazil

Hauseigentümerverband Schweiz (HEV)

www.hev-schweiz.ch