Der Clou ist die Kombination: Privat residieren, vom Hotelservice profitieren. Immer mehr Schweizer Luxusherbergen errichten auf ihren Grundstücken zusätzlich Residenzen mit Eigentumswohnungen. Diese befinden sich nicht nur an besonders exklusiver Lage, ihre Besitzer kommen zusätzlich in den Genuss von Dienstleistungen und Infrastruktur der Hotels. Vor allem im Engadin und im übrigen Graubünden ist diesbezüglich eine rege Bautätigkeit in Gange. Und die neu erstellten Hotelimmobilien gehen weg wie warme Semmeln. In der Schweiz ist in Sachen Wohneigentum mit Hotelbetrieb das «Palace» in Gstaad Wegbereiter. Der Hotelier Ernst A. Scherz baute bereits 1979 die ersten Eigentumswohnungen, die Résidence du Palace, neben das Luxushotel. «Ende der siebziger Jahre war das Interesse von Stammgästen an eigenen Wohnungen gross; da sie jedoch den Top-Service des ‹Gstaad Palace› nicht missen wollten, zogen sie die Residenz mit Hotelanschluss einem privaten Chalet vor», sagt Andrea Scherz, Sohn von Ernst A. Scherz und heutiger Direktor des «Palace». Wegen der grossen Nachfrage folgte 1996 eine zweite Etappe: die Überbauung Châlets du Palace. Auch diese waren sehr schnell verkauft. Ein Absatzproblem hätten die Gstaader auch heute nicht, «die Nachfrage besteht weiterhin, doch gibt es zurzeit keine verfügbaren Wohnungen», sagt Scherz bedauernd. Was im Kanton Bern seinen Anfang nahm, schwappte sukzessive auf andere Tourismusregionen über. Vor allem im Engadin, wo der Markt für Eigentumswohnungen besonders floriert, wird von der attraktiven Möglichkeit, Synergien zwischen Immobilienbesitz und Hotelbetrieb zu nutzen, fleissig Gebrauch gemacht.

Kürzlich eingezogen in ihre Appartements im «Punt Ota» im Engadiner Dorf Pontresina sind 16 Eigentümer. Der Wohnkomplex gehört zum Hotel Saratz. Das traditionelle, mehrmals prämierte Viersternehaus ist Trendsetter in dieser Gemeinde. Ein paar Orte weiter, in Zuoz, hat das Hotel Castell mit seinem architektonisch herausragenden Annexbau Chesa Chastlatsch als erster Betrieb auf dieses Konzept gebaut. Auch im Nobelort St. Moritz kommt die Idee von Wohneigentum mit Hotelservice an; die 21 Eigentumswohnungen, für die das Hotel Kulm in St. Moritz eine eigene Residenz erbauen liess, sind seit einem Jahr vergeben. Ebenfalls fast vollständig bezogen ist der «Ententeich», in der Parkanlage des Fünfsternehotels Waldhaus in Flims erbaut, eine Appartementanlage mit 15 Einheiten, wobei die grösste Wohnung etwas über 100 Quadratmeter misst und als einzige für einen Preis von unter einer Million Franken noch zu haben ist.

Andere Anlagen stecken noch in der Bau- oder Projektphase. Demnächst den Rohbau abgeschlossen hat das Hotel Orselina oberhalb Locarno; 21 Wohnungen zum Verkaufspreis von 1,6 bis 3,6 Millionen Franken sind im Angebot, davon sei bereits die Hälfte verkauft. Für Aufsehen, ja Unruhe sorgen jedoch zwei Projekte in den Bergen. Hitzige Diskussionen sind rund um den von den Stararchitekten Herzog & de Meuron geplanten Turm auf der Davoser Schatzalp ausgebrochen. Das Volk musste sogar an die Wahlurne. Mit 52 Prozent Ja-Stimmen erteilte die Bevölkerung nur knapp ihre Zustimmung. Und auf dem Areal der Bauruine Bellevue in Rigi Kaltbad, hoch über dem Vierwaldstättersee, soll nach den Plänen des renommierten Tessiner Architekten Mario Botta ein Hotelneubau mit zwei Dutzend Luxuswohneinheiten samt Wellnessanlage entstehen. Weshalb mutieren Hoteliers zu Bauherren und Verkäufern von Eigentumswohnungen? Weil es fast unmöglich ist, ein Luxushotel rentabel zu führen. Erich Schmid, Besitzer des Davoser Berghotels Schatzalp: «Wenn ich für 20 Millionen Franken ein Hotel baue, ist es am Tag der Eröffnung nur noch 10 Millionen wert.» Das mag übertrieben klingen, liegt dennoch nahe bei der Realität. In den meisten Fällen liegt der Verkehrswert einer Hotelimmobilie unter ihrem Ertragswert. Zudem gilt die Hotellerie als extrem investitionsintensive Branche, ständig muss renoviert, saniert und neu gebaut werden. «Betriebe, die nicht investieren, serbeln», weiss Nuot Saratz, Besitzer des gleichnamigen Hotels.

Das setzt in erster Linie Besitzer von Ferienhotels, die über das ganze Jahr nicht eine gleich hohe Auslastung haben, unter Zugzwang. Was tun, wenn der Hotelbetrieb nicht genug Betriebskapital abwirft? Ganz einfach: Eigentumswohnungen bauen. Auf diese Weise ist der Verkauf der Appartements zum gängigen Finanzierungsmodell geworden. Zwischen einer und vier Millionen Franken haben die 17 Eigentümer der Wohneinheiten des Zuozer Hotels Castell bezahlt. Direktor Richard Plattner ist überzeugt davon, dass «ohne diese Querfinanzierung die Zukunft des Hotels ungewiss gewesen wäre».

So entsteht eine Win-win-Situation. Die Hotels profitieren von den Einkünften, die sie aus dem Immobilienverkauf erhalten, die Wohnungsbesitzer wiederum kommen in den Genuss der Dienste, die ihnen der Anschluss an ein Vielsternehaus bieten. Praktisch jedes Nobelhotel hat in den vergangenen Jahren massiv in den Wellnessbereich investiert. Sauna, Dampfbäder, Beauty-Abteilungen mit Behandlungen, Schwimmbad und Fitnessräume sind heute Standard. Diese Infrastrukturen können die Käufer der Wohnungen mitbenutzen. Daneben steht ihnen die gesamte Dienstleistungspalette zur Verfügung wie Zimmerservice, Reinigung, Wäscheservice und vieles mehr. Was dem Hotel zusätzliches Geld in die Kasse spült.

Beim Komfort noch einen Schritt weiter geht Alberto Amstutz, Besitzer des Hotels Orselina. Er hat die Kernstücke des Hotels – Küche, Restaurant und Wäscherei – in eine Stiftung eingebracht. Die Wohnungsbesitzer bilden den Stiftungsrat und können so über wichtige Einrichtungen des Resorts mitbestimmen. «Das beinhaltet Lebensqualität», sagt Amstutz, «und es gewährleistet, dass nicht plötzlich anstelle des Sterne-Koches ein Pizzabäcker für das Wohl der Gäste zuständig ist.»

Damit haben Wohnungsbesitzer beides: einerseits Privacy und den Komfort eines Eigenheims, andererseits die Möglichkeit, am Hotelleben teilzuhaben. Zudem wird ihre Immobilie, wenn sie diese nicht selbst oder nur teilweise bewohnen, professionell gewartet. Gartenpflege, Heizungsdienst und was sonst an Arbeit und Umtrieben anfällt, werden vom Hotel erledigt. Für diesen Service wird in aller Regel ein Infrastrukturbeitrag erhoben. Hotelbesitzer Nuot Saratz freut sich auch über die lebhafte Beteiligung der Neuzuzüger am Hotelleben. «Die Eigentümer bringen häufig Freunde ins Hotel, die dann bei uns übernachten.» Sie feiern Feste und bevölkern die Bar. «Damit tragen sie zu einem angenehmen Klima bei.»

Ein hoher Ausbaustandard sowie eine bei anspruchsvollen Käufern angesagte Architektur sind ausschlaggebend, damit für die Wohnung ein hoher Verkaufspreis erzielt werden kann. So sind es klingende Namen, die einigen Prestigeprojekten den nötigen Glamour verleihen. Mit spektakulären Zahlen und Dimensionen wartet das Davoser Turmprojekt auf, hinter dem die Besitzer des Hotels Schatzalp, Pius App und Erich Schmid, stehen. 160 Millionen Franken soll der Turm kosten, der mit 105 Metern Höhe einen grandiosen Blick auf Tal und Berge verspricht. Zur Liegenschaft gehören 170 000 Quadratmeter Boden, über 40 Quellen, ein (vorderhand stillgelegtes) Skigebiet und ein alpiner Garten mit 3500 Pflanzenarten. Die ganze Anlage allerdings, so die Auflage der Behörde, muss für die Öffentlichkeit zugänglich bleiben. Auch andere Voraussetzungen müssen vor Baubeginn erfüllt sein, und das bestehende Hotel Schatzalp muss weiterhin betrieben werden.

Der Turm, so er denn wie vorgesehen 2011 eröffnet wird, soll an der Stelle der heutigen Bergstation stehen. Investor Erich Schmid, ein Unternehmer aus Davos, ist sich sicher, «dass wir damit allen anderen die Show stehlen werden». Nur die Finanzierung ist noch nicht gelöst. «Wir suchen einen Partner, der mit genauso viel Herzblut bei der Sache ist wie wir und langfristig denkt.» An Investoren, die einzig auf den kurzfristigen Profit aus sind, haben die beiden kein Interesse.

Nach potenten Investoren Ausschau gehalten wird derzeit ebenso beim ambitionierten Botta-Projekt in Rigi Kaltbad. Laut Pressesprecher David Spiess hofft man, dass sich bis Ende Jahr ein Geldgeber findet, damit sich das Projekt eines Vier- und eines Fünfsternehotels, einer grosszügigen Bäderanlage sowie von Eigentumswohnungen realisieren lässt. «Die Rigi ist keine touristische Schickimicki-Destination», sagt Spiess, «deswegen wird sich auch der Preis für unsere Wohneinheiten im Rahmen halten.» Die Zielgruppe: Familien, die ihre Ferien gerne in den Bergen verbringen. Obwohl die Baugenehmigung noch nicht vorliegt, hoffen die Investoren, dass im kommenden Jahr der Startschuss fällt. Die Anfragen nach den künftigen Wohnungen sind bereits heute zahlreich. Schliesslich ist die Rigi im Herzen der Schweiz ein gefragter Ausflugsort, die sonst dort zum Verkauf stehenden Immobilien sind rar.

Kritische Zeitgenossen beobachten die zunehmende Bautätigkeit grosser Hotels in den Schweizer Bergen argwöhnisch; nicht zu Unrecht, schliesslich leiden touristisch frequentierte Regionen schon heute an einem Übermass an sogenannten «kalten Betten», das heisst ausserhalb der Hochsaison leer stehenden Eigentumswohnungen oder Hotelbetten. Zudem bietet eine mit Beton zugeschüttete Landschaft kein Naturerlebnis.

Die den Hotels angeschlossenen Eigentumswohnungen allerdings sind aus einer anderen Warte zu betrachten. Zum einen lassen sich dadurch gerade traditionsreiche alte Hotelanlagen weiterhin betreiben, auch wenn sie keinen oder wenig Profit abwerfen. Eine auf diese Art neu aufgebaute Infrastruktur, davon ist «Schatzalp»-Besitzer Pius App überzeugt, rettet nicht nur alte Hotels vor Zerfall und Abbruch, sondern «trägt zur Sanierung eines ganzen Gebietes bei». Zudem werden Eigentumswohnungen, die an Hotelbetriebe angeschlossen sind, selten nur in der Hauptsaison frequentiert, denn ein Hotel ermöglicht ja nicht nur Skifahren im Winter und Wandern im Sommer, sondern bietet eine ganze Palette an weiteren attraktiven Freizeitaktivitäten.

Regina Decoppet und Birgitta Willmann
homes@bilanz.ch

Teures Pflaster St. Moritz

Der Preis einer Eigentumswohnung richtet sich nach Ort, Lage und Ausbaustandard: Beispiel einer Vierzimmer-Musterwohnung.

Quelle: IAZI - Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, CIFI - Centre d'Information et de Formation Immobilières SA, Zürich

Hotelfinanzierung

«Kein neues Phänomen»

Der Leiter Wirtschafts- und Sozialpolitik bei Hotelleriesuisse über den Trend zum Bau von Eigenheim-Residenzen auf dem Hotelareal.

BILANZ Homes: Seit einigen Jahren bieten immer öfters Hotels Eigentumswohnungen zum Kauf an. Warum?

Thomas Allemann: Dieser Trend lässt sich feststellen, das Phänomen ist nicht neu. Der Verkauf von Wohnungseinheiten stellt eine alternative Finanzierungsquelle dar, was mit der veränderten Kreditpolitik der Banken seit Mitte der 1990er Jahre zusammenhängt.

Können Sie das konkretisieren?

__ In dieser Zeit vollzogen die Banken einen Paradigmawechsel weg von der Substanzwert- hin zur Ertragswertbetrachtung, die alleine auf den zukünftig zu erwartenden Gewinnen
basiert. Dadurch wurde das Fremdfinanzierungspotenzial der eher renditeschwachen Hotellerie massiv eingeschränkt.

Also müssen die Hotels versuchen, auf andere Weise zusätzlich Kapital zu generieren?

__ Ja, das stimmt, das ist zum Beispiel durch den Verkauf von nicht betriebsnotwendigen Aktiven möglich. Gerade ältere Hotelkomplexe verfügen häufig über Landreserven. Diese ermöglichen den Bau von Eigentumswohnungen an oft sehr attraktiven Lagen, die dann gewinnbringend verkauft werden können.

Hat das einen Sinn?

__ Ich denke schon, solange der Gewinn wieder ins Hotel investiert wird und zusätzlich zu den werterhaltenden auch wertvermehrende Investitionen getätigt werden. Auf diese Weise wurden schon einige Betriebe wieder marktfähig gemacht.

Kennen Sie weitere Modelle der Querfinanzierung von Hotels?

__ Dies kann bei jeder Form von vertikaler oder horizontaler Integration oder der Erweiterung von Geschäftsfeldern der Fall sein, sei es durch den Anschluss eines Casinos wie in Bad Ragaz oder im «Seedamm Plaza» in Pfäffikon, den Bau eines medizinischen Zentrums wie beim «Hof Weissbad» bei Appenzell oder die Integration des Hotels in eine Seilbahnunternehmung wie beim Hotel Terrace in Engelberg.

Muss man sich mit diesem Wissen von der klassischen Idee eines Hotels verabschieden?

__ In Amerika kennt man diese Form der Finanzierung schon lange. Die Entwicklung von Resorts ist dort klar von den Immobilien getrieben, und ein Grossteil der Infrastruktur wird über den Verkauf von Wohneinheiten finanziert.

So weit sind wir in der Schweiz noch nicht?

__ Doch, zumindest auf dem Papier. Das Projekt des ägyptischen Investors Samih Sawiri orientiert sich an diesen Vorbildern und Finanzierungsmodellen. Er plant in Andermatt, ein Dorf im Dorf zu erstellen. Auch hier sind Hotels, Restaurants, Shoppingmöglichkeiten, Wellnessanlagen und ein Golfplatz vorgesehen. Zudem soll die Bergbahn in das Resort integriert werden. Finanziert wird ein Teil der Investitionen über den Verkauf von Wohneinheiten im Stockwerkeigentum.

Wohneigentum mit Hotelservice weltweit

Ägypten, Soma Breeze Hotel Residences:
www.somabreeze.com

Yucatán/ Mexiko, Mayakobá Rosewood:
www.secondhome.ch/pages_de/mayakoba.php

Mauritius, Anahita:
www.secondhome.ch/pages_de/anahita.php

Bora Bora:
www.realtime.ch/pages_de/borabora.php

Weltweit von Aspen, Bali über Bahia Puerto Rico:
www.stregisresidences.com

Panama City Beach, USA:
www.eventideflorida.com